住宅ローン関連の金利推移
住宅ローン関連の各金利の推移をグラフで確認！
また、イー・ローンに掲載している住宅ローンの金利変動に関する簡易レポート「金利動向短信」を毎月掲載します。
- 金利推移の金利の出典は、以下の通りです。
- 銀行変動金利
- 「日本銀行」の「金融経済統計月報」（※2023年2月まで）。
2023年3月からは、同基準（都市銀行各行の変動金利型の基準金利の中央値）でのイー・ローンによる調査。 - フラット３５最低金利
- 「住宅金融支援機構」の「【フラット３５】借入金利の推移」
- 基準割引率および基準貸付利率
- 「日本銀行」の「基準割引率および基準貸付利率（従来「公定歩合」として掲載されていたもの）の推移公表データ一覧」
- 旧公庫融資基準金利
- 「住宅金融支援機構」の「旧公庫融資基準金利の推移」（※2020年2月まで）
- 長期プライムレート
- 「日本銀行」の「長・短期プライムレート（主要行）の推移」
2024年12月の金利動向短信
イー・ローンに掲載している住宅ローンを対象とした、金利タイプ別の金利動向レポートです。
※各金融機関の適用金利や引下幅は、お申込内容や審査結果等により決定されます。
- 変動金利
- イー・ローン掲載商品の12月の変動金利の最低金利は、前月と変わらず0.300%でした。なお、銀行の変動金利の基準金利も、前月と変わらず2.625%※です。
メガバンクの新規借入分の変動金利（適用金利の下限）は、前月同様、三菱ＵＦＪ銀行は0.345%、みずほ銀行は0.375%、三井住友銀行は0.625%としています。
金融市場では、現時点で、日本銀行は、次回の12月、あるいは、2025年1月の金融政策決定会合で政策金利（短期金利）を引き上げるのではないかとの観測が浮かんでいます。追加利上げが決断されれば、今年7月の利上げに続く政策変更になります。政策金利は、銀行の住宅ローンの変動金利の決定に影響を与えるため、引き続き注目する必要があります。
※都市銀行各行の中央値 - 固定金利
- イー・ローン掲載商品の12月の固定金利の最低金利は、固定3年は0.800%（前月比+0.150）、固定5年は0.850%（同比+0.150）、固定10年は0.700%（同比+0.050）と、すべて上昇しました。
11月初旬に米国の次期大統領がトランプ氏に確定しました。トランプ氏の掲げる所得減税策や、関税の引き上げに伴う輸入物価の上昇などが、インフレの再燃につながるとの警戒感から米国の長期金利が上昇し、その影響を受けて、わが国の長期金利（新発10年物の国債利回り）も、前月から上昇しました。このような金利情勢を背景に、メガバンクは、前月に引き続いて、すべての固定期間において、金利を引き上げました。
三菱ＵＦＪ銀行は、適用金利（下限）を、固定3年1.130%（前月比+0.080）、固定10年1.220%（同比+0.100）、固定20年2.140%（同比+0.100）としました。
みずほ銀行は、固定2年1.150%（前月比+0.150）、固定3年1.200%（同比+0.150）、固定5年1.250%（同比+0.150）、固定7年1.450%（同比+0.150）、固定10年1.500%（同比+0.100）、固定15年2.000%（同比+0.150）、固定20年2.200%（同比+0.150）としました。
三井住友銀行は、固定5年1.650%（前月比+0.150）、固定10年1.950%（同比+0.150）、固定15年2.200%（同比+0.150）、固定20年2.400%（同比+0.150）としました。 - フラット３５
- フラット３５（借入期間21年以上、融資比率9割以下）の12月の最低金利は、11月に長期金利が上昇したここともあり、前月に引き続き上昇して、1.860%（前月比+0.020）となりました。
一般的に、住宅ローンの返済は長期に渡ります。返済中に生活状況や収入が大きく変化して、返済方法を見直して変更したいと思う方もいるでしょう。そのような時には、返済中の金融機関に早めに相談することが大切です。
なお、独立行政法人住宅金融支援機構（以下、機構）と民間金融機関が提携して提供しているフラット３５に関しては、機構がタイプ別の返済方法の変更メニューをあらかじめ明示している点が大きな特徴となっています。
【変更可能な返済方法】（機構が認めることが条件）
・振込期日の変更
・ボーナス払い月の変更
・「毎月払いとボーナス払いの併用」から「毎月払いのみ」への変更
・「毎月払いのみ」から「毎月払いとボーナス払いの併用」への変更
・毎月払い分・ボーナス払い分の金額内訳の変更
・元金均等返済から元利均等返済へ、または、元利均等返済から元金均等返済への変更
・返済期間の短縮
※上記の手続きには手数料はかかりません。
※変更の手続き等については、返済中の金融機関に申し出る必要があります。
私が書きました
ファイナンシャル・プランナー。FPオフィス・ワーク・ワークス 代表。
教育出版社勤務後、2003年にファイナンシャルプランナーとして独立。「お客様のお金の不安を解消する」をモットーに、1,500件を超える個人相談、セミナー講師、雑誌取材、執筆・寄稿等を中心に活動。無料メルマガ「生活マネー ミニ講座」を配信中。著作 「自分のお金の育て方」（祥伝社）、「老後に破産する人、しない人」（KADOKAWA中経出版）。
2024年12月03日掲載
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- 適用金利（年率）
- 0.329% ～ 0.479%
- 金利体系
- 変動金利
- 手数料
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- 保証料
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第4位
PayPay銀行【金融機関からのおすすめポイント】ネット銀行ならではの金利。書類はスマホで提出可能。一般団信の上乗せ金利なし。
審査に必要な書類はアップロードで提出でき、事前審査申込から契約までWEBで手続き可能です。- 適用金利（年率）
- 0.390%
- 金利体系
- 変動金利
- 手数料
- 別
- 保証料
- 無
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第5位
りそな銀行りそな住宅ローン（金利プラン全期間型・融資手数料型）変動金利
【金融機関からのおすすめポイント】【融資手数料型限定プラン】さらに！団信革命セットで、3大疾病はもちろん病気・ケガによるリスクを幅広く保障します！！平日はもちろん土日祝の店舗相談、サポートも受付中！
- 適用金利（年率）
- 0.390% ～ 2.625%
- 金利体系
- 変動金利
- 手数料
- 別
- 保証料
- 込
- 団信料
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第5位
りそな銀行
【金融機関からのおすすめポイント】りそな銀行が選ばれる理由は金利だけじゃない！Webでのお手続きはもちろん土日祝も店舗でじっくり無料相談ができてこの金利！お客さま負担保証料、繰上返済手数料が0円！
- 適用金利（年率）
- 0.390% ～ 2.625%
- 金利体系
- 変動金利
- 手数料
- 別
- 保証料
- 込
- 団信料
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第7位
SBI新生銀行【新規借入れ専用】SBI新生銀行パワースマート住宅ローン（変動金利（半年型）手数料定率型）
【金融機関からのおすすめポイント】・うれしい保証料0円！
・団信は銀行負担でお客さまの万が一をしっかりカバー！
・繰上返済は1円から可能！繰上返済手数料は無料！- 適用金利（年率）
- 0.410% ～ 0.430%
- 金利体系
- 変動金利
- 手数料
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- 無
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第8位
PayPay銀行
【金融機関からのおすすめポイント】ネット銀行ならではの金利。書類はスマホで提出可能。一般団信の上乗せ金利なし。
審査に必要な書類はアップロードで提出でき、事前審査申込から契約までWEBで手続き可能です。- 適用金利（年率）
- 0.420%
- 金利体系
- 変動金利
- 手数料
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第9位
JAバンク香川【金融機関からのおすすめポイント】事務手数料『無料』、融資手数料も『無料』、『がん･急性心筋梗塞･脳卒中』に備えられる3大疾病付団信が金利上乗せ『0.1%』でOK。『ローン金利＋保証料＋団信金利＋つなぎ金利＋事務手数料＋融資手数料』のトータルコストで選ばれているJA香川県！
- 適用金利（年率）
- 0.425% ～ 2.725%
- 金利体系
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第10位
SBI新生銀行
【借換え専用】SBI新生銀行パワースマート住宅ローン（変動金利（半年型）手数料定率型）
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- 0.430%
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2024/12/31 01:32現在
過去の金利動向短信
過去の金利動向レポートです。
※各金融機関の適用金利や引下幅は、お申込内容や審査結果等により決定されます。
2024年11月
- 変動金利
- イー・ローン掲載商品の11月の変動金利の最低金利は、前月と変わらず0.300%でした。なお、銀行の変動金利の基準金利も、前月と変わらず2.625%※です。
メガバンクの新規借入分の変動金利（適用金利の下限）も、前月同様、三菱ＵＦＪ銀行は0.345%、みずほ銀行は0.375%、三井住友銀行は0.625%としています。
日本銀行は、10月末の金融政策決定会合で、政策金利（短期金利）を据え置きましたが、今後も引き続き国内外の経済情勢が良好であれば、次回の12月、あるいは、2025年1月、3月の会合のどこかで追加利上げをする可能性があると考えられています。
これからも、変動金利に影響を与える日本銀行の金融政策の動向を注視する必要がありそうです。
※都市銀行各行の中央値 - 固定金利
- イー・ローン掲載商品の11月の固定金利の最低金利は、固定3年は0.650%（前月比-0.150）、固定5年は0.700%（同比-0.150）、固定10年は0.650%（同比±0.000）となりました。
米国の長期金利が上昇したことを受けて、わが国の長期金利（新発10年物の国債利回り）も10月に入り上昇しました。その影響もあり、メガバンクは、すべての固定期間において、金利を引き上げました。
三菱ＵＦＪ銀行は、適用金利（下限）を、固定3年1.050%（前月比+0.160）、固定10年1.120%（同比+0.010）、固定20年2.040%（同比+0.170）としました。
みずほ銀行は、固定2年1.000%（前月比+0.050）、固定3年1.050%（同比+0.050）、固定5年1.100%（同比+0.050）、固定7年1.300%（同比+0.050）、固定10年1.400%（同比+0.050）、固定15年1.850%（同比+0.050）、固定20年2.050%（同比+0.050）としました。
三井住友銀行は、固定5年1.500%（前月比+0.100）、固定10年1.800%（同比+0.100）、固定15年2.050%（同比+0.050）、固定20年2.250%（同比+0.050）としました。 - フラット３５
- フラット３５（借入期間21年以上、融資比率9割以下）の11月の最低金利は、10月に長期金利が上昇したことなどから、1.840%（前月比+0.020）と、前月から上昇しました。
民間の金融機関が提供しているほとんどの住宅ローンは、フラット３５を除き、団体信用生命保険への加入が条件になっています。健康状態等の理由で加入できない場合、住宅ローンを借り入れることができません。
一方、フラット３５は、団体信用生命保険（新機構団信）に加入しなくても、あるいは、加入できなくても住宅ローンの借り入れをすることができます。加入しない（加入できない）場合は、提示されている借入金利から0.2%を差し引いた金利が適用されます。
団体信用生命保険は、加入者が死亡または高度障害状態等になった場合、住宅の持分等にかかわらず、以後のローンの返済が不要となる生命保険です。支払われる保険金が直接債務に充当される仕組みです。
団体信用生命保険（新機構団信）に加入せずにフラット３５を借り入れ、返済中に万が一契約者が死亡した場合などは、以後、住宅を相続する遺族が返済負担を負うことになります。リスクを回避するために、できるだけ加入するほうが良いでしょう。
2024年10月
- 変動金利
- イー・ローン掲載商品の10月の変動金利の最低金利は、0.300%（前月比+0.121）と前月から上昇しました。変動金利の基準金利は、7月末の日本銀行の利上げに伴い、メガバンクは3行とも2.625%※（同比+0.150）に引き上げました。基準金利の引き上げは実に17年ぶりとなります。なお、みずほ銀行は、新規借入分を2.475%（同比±0.000）に据え置きました。
メガバンクの2024年10月1日以降の新規借入分の変動金利（適用金利の下限）は以下の通りとなります。
・三菱ＵＦＪ銀行：0.345%（前月比±0.000）
・みずほ銀行：0.375%（前月比±0.000）
・三井住友銀行：0.625%（前月比+0.150）
三菱ＵＦＪ銀行は、基準金利を引き上げる一方で、優遇幅を大きくし、適用金利は前月と同じに据え置きました。みずほ銀行は、基準金利も優遇幅も据え置き、適用金利を前月と同じにしました。三井住友銀行は、基準金利を引き上げて優遇幅は変えなかったため、適用金利は0.625%（前月比+0.150）に上昇しました。各行それぞれ、対応が異なりました。
既存借入分の変動金利について、メガバンクでは12月、あるいは1月返済分からの適用になりますが、適用金利が上昇する場合でも、メガバンクでは返済額が5年間変わらないルールを適用しているため、負担額の増加は当面ありません。しかし、毎月返済額に占める利息の割合が高くなることで、元金の返済が遅れることに注意が必要です。
※都市銀行各行の中央値 - 固定金利
- イー・ローン掲載商品の10月の固定金利の最低金利は、固定3年は0.800%（前月比±0.000）、固定5年は0.850%（同比±0.000）、固定10年は0.650%（同比±0.000）といずれも前月と変わりませんでした。
その背景としては、固定金利に影響を与えるわが国の長期金利（新発10年物の国債利回り）の9月の水準が、前月の8月とほぼ同じだったことが考えられます。ただ、メガバンクの対応は分かれました。
三菱ＵＦＪ銀行の適用金利（下限）は、固定3年0.890%（前月比+0.060）、固定10年1.110%（同比+0.060）、固定20年1.870%（同比+0.020）と、すべて引き上げました。
みずほ銀行は、固定2年0.950%（前月比±0.000）、固定3年1.000%（同比±0.000）、固定5年1.050%（同比±0.000）、固定7年1.250%（同比±0.000）、固定10年1.350%（同比±0.000）、固定15年1.800%（同比±0.000）、固定20年2.000%（同比±0.000）と、すべて前月の金利を据え置きました。
三井住友銀行は、固定5年1.400%（前月比-0.050）、固定10年1.700%（同比-0.050）、固定15年2.000%（同比±0.000）、固定20年2.200%（同比±0.000）としました。 - フラット３５
- フラット３５（借入期間21年以上、融資比率9割以下）の10月の最低金利は、9月の長期金利が前月と同水準であったこともあり、1.820%（前月比±0.000）と、前月から変わりませんでした。
フラット３５には、家族構成と建て方等の組み合わせによるポイント数に応じて金利を引き下げる優遇制度が設けられています。家族構成では、夫婦の年齢や子供の数によってポイントが与えられます。また、新築住宅では、住宅の性能に応じて1～3ポイント、管理・修繕に関して、長期優良住宅は1ポイント、予備認定マンションは1ポイントとなっています。その他、地方自治体の支援がある場合のポイントもあります。これらの積算ポイントに応じて、金利が引き下げられます。
1ポイントごとに当初5年間-0.25%の優遇が受けられ、4ポイントで当初5年間-1.00%となり、5ポイント以上は1ポイントあたり6～10年目の5年間-0.25%の優遇が加わります（家族構成によるポイントがない場合は、4ポイントが限度）。
たとえば、フラット３５の金利が1.820%の金融機関で借り入れをし、積算ポイントが4ポイントの場合、当初5年間の適用金利が0.82%（-1.00）に引き下げられ、6年目以降は1.820%が適用されることになります。
2024年9月
- 変動金利
- イー・ローン掲載商品の9月の変動金利の最低金利は、0.179%と前月と同じでした。なお、銀行の変動金利の基準金利も前月と変わらず2.475%※です。メガバンクの変動金利（適用金利の下限）も、前月と変わらず、三菱ＵＦＪ銀行は0.345%、みずほ銀行は0.375%、三井住友銀行は0.475%としています。
7月末に日本銀行が政策金利（短期金利）を引き上げました。そのため、メガバンク3行は、住宅ローンの変動金利の基準金利を変更（引き上げ）します。時期は、以下の通りです（一部例外あり）。
■2024年10月1日以降に住宅ローンを借り入れる方
・3行とも、2024年10月1日以降借入分から。
■2024年9月30日以前に住宅ローンを借り入れた方
・三菱ＵＦＪ銀行は、変動金利の種類によって、2024年12月返済分から、あるいは、2025年1月返済分から。
・みずほ銀行と三井住友銀行は、2025年1月返済分から。
なお、適用金利は、基準金利から各行が独自に設定する優遇幅を差し引いた金利となります。
メガバンク以外の金融機関においても、それぞれが独自のタイミングで、金利の見直しを実施します。
※都市銀行各行の中央値 - 固定金利
- イー・ローン掲載商品の9月の固定金利の最低金利は、固定3年は0.800%（前月比+0.150）、固定5年は0.850%（同比+0.150）、固定10年は0.650%（同比+0.050）と、いずれも上昇しました。
メガバンクはほとんどの固定金利期間で、引き下げました。背景には、固定金利に影響を与えるわが国の長期金利（新発10年物の国債利回り）が8月に入って1.0%を下回ったことがあります。8月初旬の日米株価の大幅な下落、米国経済の景気減速懸念などの影響で、日本の長期金利は、8月中・下旬にかけて0.7～0.8%の水準で推移しました。
三菱ＵＦＪ銀行の適用金利（下限）は、固定3年は0.830%（前月比-0.090）、固定10年は1.050%（同比-0.220）、固定20年は1.850%（同比-0.190）とすべて引き下げました。
みずほ銀行は、固定2年0.950%（前月比±0.000）、固定3年1.000%（同比-0.050）、固定5年1.050%（同比-0.050）、固定7年1.250%（同比-0.100）、固定10年1.350%（同比-0.100）、固定15年1.800%（同比-0.100）、固定20年2.000%（同比-0.100）と、固定2年以外はすべて引き下げました。
三井住友銀行は、固定5年は1.450%（前月比-0.100）、固定10年1.750%（同比-0.100）、固定15年2.000%（同比-0.100）、固定20年2.200%（同比-0.100）とすべて引き下げました。 - フラット３５
- フラット３５（借入期間21年以上、融資比率9割以下）の9月の最低金利は、8月の長期金利の下落の影響もあり、1.820%（前月比-0.030）と前月よりも下落しました。
フラット３５のような全期間固定金利の住宅ローンには、全期間の適用金利・返済額が借入時に確定するため、返済計画が立てやすいというメリットがあります。返済中に市場金利が上昇しても、住宅ローンの適用金利は変わらないため、返済額が増えて、家計が圧迫される心配がありません。金利動向をチェックするのが苦手な方や、安定した返済計画を立てたい方、返済中に繰り上げ返済をするゆとりがなさそうな方などにおすすめです。デメリットとしては、借入後に市場金利が低下しても、適用金利が下がらず、家計への負担が変わらない点などがあります。ただし、そのような場合には、他の金融機関の住宅ローンへの「借り換え」を実施すれば、返済負担を軽減できます。
2024年8月
- 変動金利
- イー・ローン掲載商品の8月の変動金利の最低金利は、0.179%と前月と同じでした。なお、銀行の変動金利の基準金利も前月と変わらず2.475%※です。メガバンクの変動金利（適用金利の下限）も、前月と変わらず、三菱ＵＦＪ銀行は0.345%、みずほ銀行は0.375%、三井住友銀行は0.475%としています。
日本銀行は、7月30日・31日の金融政策決定会合において、政策金利（短期金利）を、従来の0.0%～0.1%から0.25%に引き上げることを決定しました。これにより、政策金利は15年7ヶ月ぶりの水準となりました。
8月のメガバンクの変動金利はこれまでと同じですが、今回の日銀の利上げの影響を受けて、今後、上昇することが想定されます。一般的に、住宅ローンの変動金利は、各行が、日銀の政策金利を参考に決める短期プライムレート（優良企業向けの1年未満の短期貸出金利）に基づいて変動金利の基準金利を決め、基準金利から優遇幅を差し引いて適用金利としています。三菱ＵＦＪ銀行は、短期プライムレートを9月2日から0.15%引き上げて1.625%にし、変動金利の基準金利も10月1日から見直すと発表しました。他の銀行も追随する可能性がありそうです。
※都市銀行各行の中央値 - 固定金利
- イー・ローン掲載商品の8月の固定金利の最低金利は、固定3年は0.650%（前月比±0.000）、固定5年は0.700%（同比±0.000）、固定10年は0.600%（同比±0.000）と、いずれも5月以降変化がありません。
固定金利に影響を与えるわが国の長期金利（新発10年物の国債利回り）は7月の1ヶ月間、一度も1.0%を下回らず、1.0%を少し上回る水準で推移しました。そのような情勢の中で、メガバンクの対応は分かれました。
三菱ＵＦＪ銀行の適用金利（下限）は、固定3年は0.920%（前月比+0.010）、固定10年は1.270%（同比+0.020）、固定20年は2.040%（同比±0.000）と、10年以下は引き上げ、20年は据え置きました。
みずほ銀行は、固定2年0.950%（前月比+0.050）、固定3年1.050%（同比+0.050）、固定5年1.100%（同比+0.050）、固定7年1.350%（同比+0.050）と引き上げ、固定10年1.450%（同比±0.000）と固定15年1.900%（同比±0.000）は据え置き、固定20年2.100%（同比+0.050）は引き上げました。
三井住友銀行は、固定5年は1.550%（前月比+0.100）、固定10年1.850%（同比+0.100）、固定15年2.100%（同比+0.040）、固定20年2.300%（同比+0.050）とすべて引き上げました。 - フラット３５
- フラット３５（借入期間21年以上、融資比率9割以下）の8月の最低金利は、1.850%（前月比+0.010）と、わずかに上昇しました。
フラット３５を民間金融機関と提携して提供している住宅金融支援機構が2024年4月に行った「住宅ローン利用者の実態調査」（2023年10月から2024年3月までに住宅ローンの借り入れをした方を対象にした調査）によると、フラット３５をはじめとした「全期間固定型」の住宅ローンの選択割合は、わずか8.0%にとどまっています。一方、「変動型」は76.9%と8割近くを占めます。
住宅ローンの選択理由（商品性の決め手）は、「金利が低い」が最も多く、それを裏付けるように、利用した住宅ローンの借入金利を「0.5%以下」と回答した割合は34.3%と最も多くなっています。
フラット３５利用者の選択理由として最も多い回答は、「今後の金利上昇に備えて予め将来に渡る返済額を確定しておきたかった」となっています。
今後は、変動金利も固定金利も金利先高感がある中で、これまで以上に将来を見据えた慎重な金利タイプ選びが必要になりそうです。
2024年7月
- 変動金利
- イー・ローン掲載商品の7月の変動金利の最低金利は、0.179%と前月から+0.010上昇しました。なお、銀行の変動金利の基準金利は前月と同じ2.475%※です。メガバンクの変動金利（適用金利の下限）も、前月と変わらず、三菱ＵＦＪ銀行は0.345%、みずほ銀行は0.375%、三井住友銀行は0.475%としています。
6月13日・14日の日本銀行の金融政策決定会合では、政策金利（短期金利）の変更は行われませんでした。そのため、7月の住宅ローンの変動金利にも大きな動きはありませんでした。なお、日銀が6月24日に公表した6月会合の「主な意見」では、政策委員から「次回会合（7月30日・31日）に向けてデータを注視し、（物価の）目標実現の確度の高まりに応じて、遅きに失することなく、適時に金利を引き上げることが必要である」という意見も出ていました。引き続き、日銀の金融政策の動向を注視する必要がありそうです。
※都市銀行各行の中央値 - 固定金利
- イー・ローン掲載商品の7月の固定金利の最低金利は、固定3年は0.650%（前月比±0.000）、固定5年は0.700%（同比±0.000）、固定10年は0.600%（同比±0.000）と、いずれも変わりませんでした。
わが国の長期金利（新発10年物の国債利回り）は6月中・下旬にかけて1.0%を下回る水準が続きましたが、月末になって1.0%を上回りました。そのような情勢の中で、メガバンクの対応は分かれました。三菱ＵＦＪ銀行の適用金利（下限）は、固定3年は0.910%（前月比+0.030）、固定10年は1.250%（同比+0.050）、固定20年は2.040%（同比+0.030）と、すべて上がりました。みずほ銀行は、固定2年0.900%（前月比-0.100）、固定3年1.000%（同比-0.100）、固定5年1.050%（同比-0.100）、固定7年1.300%（同比-0.100）、固定10年1.450%（同比-0.100）、固定15年1.900%（同比-0.150）、固定20年2.050%（同比-0.150）と、すべて下がりました。三井住友銀行は、固定5年は1.450%（前月比-0.050）と下がり、固定10年1.750%（同比±0.000）は変わらず、固定15年2.060%（同比-0.100）と固定20年2.250%（同比-0.050）は下がりました。 - フラット３５
- フラット３５（借入期間21年以上、融資比率9割以下）の7月の最低金利は、1.840%（前月比-0.010）と、わずかに下落しました。
フラット３５は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期固定金利の住宅ローンですが、15年以上20年以下の借入期間を選択する場合は、フラット２０と言われます。フラット２０は、借入期間が21年以上のフラット３５よりも低金利で借り入れることができます。ちなみに、7月のフラット２０（融資比率9割以下）の最低金利は、1.450%です。
借入金額が同じ場合、フラット３５よりもフラット２０のほうが、返済期間が短く、金利が低いために、返済総額を少なくすることができます。
ただし、毎月返済額は、フラット２０のほうが多くなる場合があります。
金融機関の中には、フラット２０とフラット３５を併用できるところもあります。契約は複数締結する必要はあるため諸経費がかかりますが、借入金額の一部をフラット２０、残りをフラット３５にすることで、フラット２０の単独利用よりも毎月返済額を抑え、フラット３５の単独利用よりも返済総額を少なくできます。
2024年6月
- 変動金利
- イー・ローン掲載商品の6月の変動金利の最低金利は、0.169%と前月から変わりませんでした。なお、銀行の変動金利の基準金利は前月と同じ2.475%（※1）です。メガバンクの変動金利（適用金利の下限）も、前月と変わらず、三菱ＵＦＪ銀行は0.345%、みずほ銀行は0.375%、三井住友銀行は0.475%としています。
5月は、日本銀行の金融政策決定会合は開催されていません。そのため、政策金利（短期金利）の水準は前月と変わらず、住宅ローンの変動金利にも動きはありませんでした。
近年、住宅価格が高騰する中で、変動金利の選択割合は75%近いという調査結果（※2）があります。
また、変動金利が低水準で推移する一方で、固定金利の水準は最近上昇しており、変動金利と固定金利の金利差が拡大傾向にあります。その結果、住宅ローンの固定金利はますます選びにくい情勢になってきています。
（※1）都市銀行各行の中央値
（※2）出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」（2023年10月調査） - 固定金利
- イー・ローン掲載商品の6月の固定金利の最低金利は、固定3年は0.650%（前月比±0.000）、固定5年は0.700%（同比±0.000）、固定10年は0.600%（同比±0.000）と、いずれも変わりませんでした。
5月中旬以降、住宅ローンの固定金利に影響を与える日本の長期金利（新発10年物の国債利回り）が上昇し、5月30日には一時1.1%を付け、2011年7月以来約13年ぶりの高い水準になりました。その影響を受け、メガバンクの6月の固定金利も上がりました。三菱ＵＦＪ銀行の適用金利（下限）は、固定3年は0.880%（前月比+0.070）、固定10年は1.200%（同比+0.140）、固定20年は2.010%（同比+0.120）と、すべて上がりました。みずほ銀行も、固定2年1.000%（前月比+0.050）、固定3年1.100%（同比+0.050）、固定5年1.150%（同比+0.050）、固定7年1.400%（同比+0.050）、固定10年1.550%（同比+0.050）、固定15年2.050%（同比+0.050）、固定20年2.200%（同比+0.050）と、すべて上がりました。三井住友銀行も、固定5年は1.500%（前月比+0.050）、固定10年1.750%（同比+0.050）、固定15年2.160%（同比+0.100）、固定20年2.300%（同比+0.050）と、すべて上がりました。 - フラット３５
- フラット３５（借入期間21年以上、融資比率9割以下）の6月の最低金利は、1.850%（前月比+0.020）と2ヶ月連続で上昇しました。
固定金利と同じように、5月の中旬以降の長期金利の動向の影響によるものと考えられます。
フラット３５の金利は、融資比率9割以下と9割超とで異なり、9割以下の方が低く設定されています。融資比率とは、住宅の価格に対する融資額の割合です。つまり、頭金が1割以上ある方が、1割未満よりも低い金利で融資を受けることができることになります。
融資手数料のタイプによっても、金利は異なります。
融資手数料には定額型と定率型があり、定額型は融資額にかかわらず定額、定率型は融資額の一定割合です。たとえば、定額型だと融資額にかかわらず3.3万円、定率型だと、3,000万円の融資を受ける時は3,000万円×1.87%＝56.1万円などとなっています。金額や割合は金融機関がそれぞれ決定し公表しています。なお、同じ金融機関で、定額型と定率型の両方を提供しているところもあります。一般的に、融資時に支払う手数料の金額の高い定率型の方が、定額型よりも低い金利が設定されています。なお、住宅ローン以外のサービスの利用度合いによって、融資手数料を引き下げる金融機関もあります。
複数のフラット３５の負担額を比較する場合、まず、借入額、返済期間、融資比率を仮に決め、各金融機関が提示している金利で返済総額を算出します。その返済総額に融資手数料を加えた合計金額を比べる方法があります。
2024年5月
- 変動金利
- イー・ローン掲載商品の5月の変動金利の最低金利は、0.169%と前月から変わりませんでした。なお、銀行の変動金利の基準金利は前月と同じ2.475%※です。メガバンクの変動金利（適用金利の下限）も、前月と変わらず、三菱ＵＦＪ銀行は0.345%、みずほ銀行は0.375%、三井住友銀行は0.475%としています。
日本銀行は、2024年4月下旬に金融政策決定会合を開きましたが、3月に決めた政策を維持しました。そのため、短期金利は変わらず、住宅ローンの変動金利にも影響は及びませんでした。なお、会合後の記者会見において、日本銀行の総裁は、円安の進行によって基調的な物価上昇率に無視できない影響が発生した場合は、金融政策の変更もあり得るという主旨の発言をしました。今後の賃上げや物価上昇率の動き次第では、年内にも利上げが実施されるかもしれません。実際に実施されると、住宅ローンの変動金利の引き上げにつながる可能性があります。
※都市銀行各行の中央値 - 固定金利
- イー・ローン掲載商品の5月の固定金利の最低金利は、固定3年は0.650%（前月比±0.000）、固定5年は0.700%（同比±0.000）、固定10年は0.600%（同比±0.000）と、いずれも変わりませんでした。
4月中旬以降、米国では、インフレが収束する兆しを見せないことから利下げ観測が後退して長期金利が上がりました。その影響などにより、日本の長期金利（新発10年物の国債利回り）も上昇しました。メガバンクの5月の固定金利も上がりました。三菱ＵＦＪ銀行の適用金利（下限）は、固定3年は0.810%（前月比+0.060）、固定10年は1.060%（同比+0.080）、固定20年は1.890%（同比+0.040）と、すべて上がりました。みずほ銀行も、固定2年0.950%（前月比+0.050）、固定3年1.050%（同比+0.050）、固定5年1.100%（同比+0.050）、固定7年1.350%（同比+0.100）、固定10年1.500%（同比+0.100）、固定15年2.000%（同比+0.100）、固定20年2.150%（同比+0.100）と、すべて上げました。三井住友銀行は、固定5年は1.450%、固定10年1.700%、固定15年2.060%、固定20年2.250%としました。
※メガバンクでは、固定金利として、（1）「借り入れ当初の固定期間の金利の引き下げ幅が大きくして、その後の引き下げ幅は小さいプラン」と（2）「借り入れから完済までの全期間にわたって金利の引き下げ幅が一定のプラン」を提示しています。従来、この記事においては、三菱ＵＦＪ銀行とみずほ銀行は（1）の金利、三井住友銀行は（2）の金利を掲載してきましたが、三井住友銀行が複数の固定期間について（1）の金利の公表を始めたため、今回よりメガバンク3行とも（1）の金利を掲載いたします。 - フラット３５
- フラット３５（借入期間21年以上、融資比率9割以下）の5月の最低金利は、1.830%（前月比+0.010）とやや上昇しました。
固定金利と同じように、4月の長期金利の動向の影響により、前月からやや上昇しました。
フラット３５の新機構団信制度（団体信用生命保険）には、「ペア連生団信」（夫婦連生団信）という仕組みがあります。これは、フラット３５を夫婦で利用し、片方が主債務者、他方が連帯債務者となる場合に、いずれかが死亡または所定の身体障害状態となった時に、住宅の持ち分や返済割合にかかわらずフラット３５の返済が不要となる仕組みです。ただし、この仕組みを利用すると、借入金利に年0.18%が上乗せになり、返済負担が重くなります。
ペア連生団信を利用せず主債務者のみが団体信用生命保険に加入した場合、連帯債務者が死亡、もしくは所定の身体障害状態になった時も返済は免除されません。共働き等で収入合算を利用される場合には、よく検討されるとよいでしょう。
2024年4月
- 変動金利
- イー・ローン掲載商品の4月の変動金利の最低金利は、0.169%と前月比-0.081%でした。なお、銀行の変動金利の基準金利は前月と同じ2.475%※です。メガバンクの変動金利（適用金利の下限）は、前月と変わらず、三菱ＵＦＪ銀行は0.345%、みずほ銀行は0.375%、三井住友銀行は0.475%としています。
日本銀行は、2024年3月の金融政策決定会合で、2016年1月から続けてきたマイナス金利を解除しました。これにより、金融機関が保有する日本銀行の当座預金の一部に-0.1%のマイナス金利が適用されることがなくなりました。この政策変更によって、住宅ローンの変動金利に影響が及ぶことも想定されましたが、メガバンクの4月の変動金利は、前月と変わりませんでした。その背景には、今回の日本銀行の決定に、「政策金利（短期金利：無担保コールレート＜翌日物＞）を0.0%～0.1%程度で推移するように促す」など、メガバンクの変動金利水準に直接影響を与える短期プライムレート（1年未満の貸し出しの基準金利）の上昇を起きにくくする内容になっていたことがありそうです。
今後は、年内の日本銀行の利上げの有無、また、利上げの時期が注目されます。
※都市銀行各行の中央値 - 固定金利
- イー・ローン掲載商品の4月の固定金利の最低金利について、固定3年は0.650%（前月比+0.332%）、固定5年は0.700%（同比+0.052%）、固定10年は0.600%（同比±0.000%）となりました。
日本銀行は、3月の金融政策決定会合で、長期金利（新発10年物の国債利回り）の上限の目安を1.0%とした政策も撤廃しました。ただし、長期国債をこれまでと同程度の金額で買い入れ、長期金利を一定の水準に維持する政策は継続するとしています。
3月の長期金利に大きな変動が見られなかったことから、メガバンクの4月の固定金利も大きな変動はありませんでした。三菱ＵＦＪ銀行の適用金利（下限）は、固定3年は0.750%（前月比+0.010%）、固定10年は0.980%（同比±0.000%）、固定20年は1.850%（同比-0.040%）としました。みずほ銀行は、固定2年0.900%（前月比+0.100%）、固定3年1.000%（同比+0.050%）、固定5年1.050%（同比+0.050%）、固定7年1.250%（同比+0.050%）、固定10年1.400%（同比±0.000%）、固定15年1.900%（同比±0.000%）、固定20年2.050%（同比+0.050%）と、固定10年、15年以外はやや上げました。三井住友銀行は、固定2年は1.40%（前月比+0.100%）、固定3年1.600%（同比±0.000%）、固定5年1.650%（同比±0.000%）、固定10年1.690%（同比-0.100%）としました。 - フラット３５
- フラット３５（借入期間21年以上、融資比率9割以下）の4月の最低金利は、1.820%（前月比-0.020%）とやや下落しました。固定金利と同じように、3月の長期金利の動向に伴い、前月からの大きな変動はありませんでした。
住宅ローンを利用するときは、ほとんどの場合で団体信用生命保険への加入が条件になっていますが、フラット３５については、健康上の理由その他の事情で新機構団信制度（団体信用生命保険）に加入しなくても利用することができます。その場合の借入金利は、新機構団信付きフラット３５の借入金利（通常、公表される金利）から0.2%を差し引いた金利が適用されます。なお、契約者に万が一のことがあった時は、債務を返済する義務が残ります。相続が発生したときは、債務を相続した人が返済することになるため、あらかじめ注意が必要です。
2024年3月
- 変動金利
- イー・ローン掲載商品の3月の変動金利の最低金利は、0.250%と前月比+0.081%でした。なお、銀行の変動金利の基準金利は前月と同じ2.475%※です。メガバンクの変動金利（適用金利の下限）は、前月と変わらず、三菱ＵＦＪ銀行は0.345%、みずほ銀行は0.375%、三井住友銀行は0.475%としています。
日本銀行が2024年3月18日・19日に開く金融政策決定会合で、マイナス金利を解除するかどうかに注目が集まっていますが、植田総裁は2月29日に、2%の物価目標の持続的、安定的な達成が見通せる状況にはまだ至っていないと述べ、賃金の動向などを見極める考えを示しました。マイナス金利が解除されると、各銀行の変動金利の基準金利は変わらなくても、引き下げ幅が縮小し、実際の適用金利が変わる可能性があります。引き続き、日本銀行の金融政策の動向に関心が高まります。
※都市銀行各行の中央値 - 固定金利
- イー・ローン掲載商品の3月の固定金利の最低金利について、固定3年は0.318%（前月比±0.000%）、固定5年は0.648%（同比+0.010%）、固定10年は0.600%（同比±0.000%）となりました。
メガバンクについて、三菱ＵＦＪ銀行の適用金利（下限）は、固定3年は0.740%（前月比+0.100%）、固定10年は0.980%（同比+0.120%）、固定20年は1.890%（同比+0.140%）と、すべて上げました。みずほ銀行は、固定2年0.800%（前月比+0.050%）、固定3年0.950%（同比±0.000%）、固定5年1.000%（同比±0.000%）、固定7年1.200%（同比±0.000%）、固定10年1.400%（同比-0.050%）、固定15年1.900%（同比-0.050%）、固定20年2.000%（同比-0.050%）と、固定期間によって対応が分かれました。三井住友銀行は、固定2年は1.30%（前月比+0.050%）、固定3年1.600%（同比±0.000%）、固定5年1.650%（同比±0.000%）、固定10年1.790%（同比±0.000%）としました。
2月後半の長期金利（新発10年物の国債利回り）に目立った動きがなかったため、その影響を受ける3月の住宅ローンの固定金利にも大きな変動はありませんでした。 - フラット３５
- フラット３５（借入期間21年以上、融資比率9割以下）の3月の最低金利は、1.840%（前月比+0.020%）と、2023年11月以来、4ヶ月ぶりにやや上昇しました。
フラット３５は、独立行政法人住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供していることから、政府の予算措置によって、所定の要件を満たせば一定期間借入金利を引き下げるさまざまなメニューが用意されています。たとえば、子育て世帯や若年夫婦世帯を対象にした「【フラット３５】子育てプラス」、省エネルギー性・耐震性などを備えた質の高い住宅を取得する人を対象にした「【フラット３５】Ｓ」、中古住宅の購入と合わせて一定の要件を満たすリフォームを実施する人を対象にした「【フラット３５】リノベ」などがあります。
2024年2月
- 変動金利
- イー・ローン掲載商品の2月の変動金利の最低金利は、0.169%と前月比-0.121%でした。なお、銀行の変動金利の基準金利は前月と同じ2.475%※です。メガバンクの変動金利（適用金利の下限）は、前月と変わらず、三菱ＵＦＪ銀行は0.345%、みずほ銀行は0.375%、三井住友銀行は0.475%としています。
2024年1月22日・23日の金融政策決定会合で、日本銀行はマイナス金利を解除せず、政策金利（短期金利）は変更されなかったため、住宅ローンの変動金利も変動はみられませんでした。
ただし、2024年の春季労働交渉の結果がわかる3月中旬頃に「はっきりとした賃上げが続く」と確認できれば、マイナス金利解除の判断が後押しされる可能性があります。今年前半の金融政策会合の日程は、3月、4月、6月に予定されており、市場では、4月までにはマイナス金利が解除されるのではないかと予想されています。
※都市銀行各行の中央値 - 固定金利
- イー・ローン掲載商品の2月の固定金利の最低金利について、固定3年は0.318%（前月比±0.000%）、固定5年は0.638%（同比+0.020%）、固定10年は0.600%（同比+0.100%）となりました。
メガバンクについては、対応が分かれました。みずほ銀行と三井住友銀行は指標となる長期金利（新発10年物の国債利回り）が1月下旬に上昇したことを反映させて上げましたが、三菱ＵＦＪ銀行は下げました。住宅ローンの固定金利は、指標となる長期金利の前月の水準を参考にして、各金融機関が決定しますが、金融機関によって指標に対する評価や今後の見通し、営業戦略などが異なるため、実際の適用金利は、各金融機関によって異なる結果になる場合があります。
三菱ＵＦＪ銀行の適用金利（下限）は、固定3年は0.640%（前月比-0.140%）、固定10年は0.860%（同比-0.160%）、固定20年は1.750%（同比-0.200%）と、前月同様すべて下げました。一方、みずほ銀行は、固定2年0.750%（前月比+0.050%）、固定3年0.950%（同比+0.050%）、固定5年1.000%（同比+0.050%）、固定7年1.200%（同比+0.050%）、固定10年1.450%（同比+0.100%）、固定15年1.950%（同比+0.100%）、固定20年2.050%（同比+0.150%）とすべて上げました。三井住友銀行は、固定2年は1.250%（前月比±0.000%）と変えませんでしたが、固定3年1.600%（同比+0.050%）、固定5年1.650%（同比+0.050%）、固定10年1.790%（同比+0.050%）と上げました。 - フラット３５
- フラット３５（借入期間21年以上、融資比率9割以下）の2月の最低金利は、1.820%（前月比-0.050%）と3ヶ月連続で下落しました。
フラット３５は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している全期間固定金利の住宅ローンです。銀行をはじめ、フラット３５を専門に取り扱うノンバンクなど多くの金融機関が提供しています。フラット３５の【買取型】では、毎月、住宅金融支援機構が提示する金利を元にして、それぞれの金融機関が独自に金利を設定して公表しています。そのため、同じフラット３５でも、金融機関によって金利が異なります。
2024年1月
- 変動金利
- イー・ローン掲載商品の1月の変動金利の最低金利は、前月と同じ0.290%でした。なお、銀行の変動金利の基準金利は前月と同じ2.475%※です。メガバンクの変動金利（適用金利の下限）は、前月と変わらず、三菱ＵＦＪ銀行は0.345%、みずほ銀行は0.375%、三井住友銀行は0.475%としています。
日本銀行が、昨年（2023年）12月の金融政策決定会合で、マイナス金利を解除するかどうかに関心が集まっていましたが、政策金利（短期金利）に変更はありませんでした。
日本銀行は、物価安定目標を実現する確度が十分に高まれば金融緩和政策の変更を検討するとし、2024年の春季労働交渉による賃上げや、物価の上昇が継続するか注視する考えを示しました。2024年の前半にも、金融政策の修正に動くとの観測が強まっています。マイナス金利が解除されれば、住宅ローンの変動金利に影響を及ぼします。
※都市銀行各行の中央値 - 固定金利
- イー・ローン掲載商品の1月の固定金利の最低金利について、固定3年は0.318%（前月比±0.000%）、固定5年は0.618%（同比-0.030%）、固定10年は0.500%（同比-0.100%）となりました。
メガバンクについて、みずほ銀行の固定2年と固定3年以外はすべて下げました。
三菱ＵＦＪ銀行の適用金利（下限）は、固定3年は0.780%（前月比-0.050%）、固定10年は1.020%（同比-0.100%）、固定20年は1.950%（同比-0.070%）と、いずれも下げました。みずほ銀行も、固定2年0.700%（前月比±0.000%）と固定3年0.900%（同比±0.000%）のみ変えませんでしたが、固定5年0.950%（同比-0.050%）、固定7年1.150%（同比-0.050%）、固定10年1.350%（同比-0.050%）、固定15年1.850%（同比-0.100%）、固定20年1.900%（同比-0.100%）と下げました。三井住友銀行も、固定2年1.250%（前月比-0.050%）、固定3年1.550%（同比-0.050%）、固定5年1.600%（同比-0.100%）、固定10年1.740%（同比-0.100%）とすべて下げました。
昨年11月に引き続き、12月も長期金利（新発10年物の国債利回り）が下落しました。背景には、米国連邦準備理事会（FRB）の利下げ観測が高まって海外の金利が低下したこと、および、日本銀行が12月の金融政策決定会合で金融緩和政策の維持を決めたことなどがあります。住宅ローンの固定金利も、長期金利下落の影響を受けました。 - フラット３５
- フラット３５（借入期間21年以上、融資比率9割以下）の1月の最低金利は、1.870%（前月比-0.040%）と2ヶ月連続で下落しました。
フラット３５の金利も、12月の長期金利の下落が影響したと考えられます。
フラット３５は、2023年1月は1.680%でしたが、3月には1.960%まで上がり、その後8月には1.720%まで下げ、11月には再び1.960%となりました。そして年が明けた2024年1月は1.870%まで下落しました。
このように、フラット３５のような固定金利は市場で決まる長期金利の影響を受けるため、短期的な金利動向を予想するのはとても困難です。ただし、長期的に金利が上がると考える場合は、返済中に金利上昇リスクの影響を受けない家計運営ができるメリットがあります。
