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住宅ローンとは、原則として契約者本人が居住するための土地・建物の購入資金として利用するローンのことです。取得する土地・建物を担保に借り入れを行います。

住宅ローンを大きく分けると、民間金融機関が独自で提供している住宅ローンと、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する「フラット３５」、財形貯蓄をしている勤労者向けの公的融資「財形住宅融資」の3つがあり、現在は民間金融機関で提供している住宅ローンが主流になっています。融資期間は上限を35年以内と設定している商品が一般的で、融資金額は1億円以内の設定が多いですが、最近では2億円以内とする商品も増えています。金利体系は「変動金利型」「固定金利選択型（固定期間1年～30年など）」「全期間固定型」の主に3種類に分けられます。申込資格や資金使途、対象物件、諸費用などの融資条件は金融機関や商品によって異なるため、よく確認するようにしましょう。

住宅ローンの使いみちは、原則として契約者本人が居住するための土地・建物の購入資金、既存の住宅ローンの借り換え資金です。また、住宅購入時・借り換え時の諸費用や、中古物件の購入時・借り換え時のリフォーム資金も上乗せして借り入れできる商品もあります。契約者本人が居住する場合でも、店舗兼住宅といった併用タイプの住宅や、借地上の建物、セカンドハウスなどの場合には、通常住宅ローンとして借り入れることができない可能性や、借り入れが可能な場合でも条件付きとなる可能性が高くなります。その他にも、金融機関や商品によって細かな資金使途が異なるため、それぞれの条件をきちんと確認しておきましょう。

住宅ローンの審査は、他のローン同様に金融機関によって独自の基準が設けられています。例えば、年齢や就業状況といった「契約者本人」に関する審査に加え、取得あるいは増改築する「物件」の両面から審査を行います。どの金融機関も具体的な審査基準は公表していませんが、一般的に審査のチェックポイントは「安定した収入」「他社での借入状況」「物件評価」などがあげられます。

契約者本人に関する項目

• 住宅ローン完済時の年齢
• 勤務先・雇用形態・勤続年数・年収などの就業状況
• 他社借入件数・借入総額などの既存ローン状況
• 団体信用生命保険に加入できること

など

物件に関する項目

• 建築基準法に基づいて建築されていること
• 店舗兼住宅やアパート併用タイプの住宅でないこと
• 物件評価額が借入希望金額に対して基準を満たしていること
• 床面積が一定以上あること

など

審査は一般的に「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2段階で行われ、他のローンと比べると事前審査の申し込みから融資を受けるまでに時間がかかります。本審査に通過した後、契約書面を交わして契約成立となります。同時に、抵当権設定の手続きのため司法書士立ち会いのうえ、登記するための書類を提出することが必要です。最近では、事前審査が最短1日、本審査は数日と審査自体は迅速に行われる金融機関も増えてきています。しかし、実際に融資金が振り込まれるまでにはさまざまな手続きがあるため、余裕をもって対応しましょう。

住宅ローンを選ぶ際にまず検討すべきポイントは、どの金利体系にするかです。当面の返済額を抑えたい、将来的な金利上昇リスクを抑えたいなど、優先させたい内容を考えることが重要です。

住宅ローンの金利体系は、「変動金利型」「固定金利選択型（固定期間1年～30年など）」「全期間固定型」の3つに分けられます。金利は一般的に固定金利型に比べて変動金利型のほうが低く設定され、「変動金利型」→「固定金利選択型（固定期間1年～30年など）」→「全期間固定型」の順に高くなる傾向があります。「全期間固定型」は、契約時に設定された金利が完済まで変わりませんが、残りの2つは返済期間中に金利が変動します。長く低金利が続いている状況で、変動金利型を選ぶ人の割合は増えていますが、住宅ローンは借入金額が数千万円と大きく、借入期間も20年～35年程度と長くなります。そのため、変動金利型の場合、当初は金利の低いローンを選んだつもりでも、10年、15年と経過していくうちに金利が上昇し、結果的に返済総額が多くなる可能性もあります。返済計画を立てるときには完済までの金利上昇リスクも考えておくことが必要です。

金利体系の他にも、保証料や事務手数料など諸費用の確認も重要です。金利は低いものの諸費用を含む支払総額では高くなってしまう可能性もあります。また、団体信用生命保険の保障内容や、繰上返済の利便性などの商品性もしっかりと比較し、総合的に判断することが大切です。

住宅ローンは一般的に借入金額が大きく、返済期間が長期となるローンです。場合によっては、住宅ローンの返済負担が大きく老後資金の準備ができなくなったり、リタイア後まで返済が続いたりしてしまうケースもあります。無理なく返済していけるよう、将来的な借り入れも想定しながら様々なパターンでシミュレーションをするようにしましょう。

返済額シミュレーション（元利均等返済）

• 3,000万円を金利2.0%で35年間借り入れ
• 3,000万円を金利1.5%で35年間借り入れ
• 3,000万円を金利1.0%で35年間借り入れ

このケースでは、金利が0.5%違うことで返済総額が300万円程度変わっていくことがわかりました。今回は金利タイプを全期間固定金利型としてシミュレーションしましたが、イー・ローンのシミュレーションでは変動金利型や当初固定＋変動金利型などさまざまな金利タイプのシミュレーションを行うこともできます。

次に、金利2.0%で借り入れていたものを10年後に金利1.0%の住宅ローンに借り換える場合で、返済総額がどのように変化するかシミュレーションしてみましょう。

借り換えシミュレーション

• 借り換え前（当初借入条件）：3,000万円を金利2.0%で35年間借り入れ
• 借り換え後：2,345万円（借り換え時借入残高）を金利1.0%で25年間借り入れ

金利の低い住宅ローンへの借り換えで、毎月の返済額も返済総額も軽減されるシミュレーション結果となりました。借り換え前後の金利や、残存期間によって軽減効果は異なりますので、正確にシミュレーションをするようにしましょう。また、住宅ローンの借り換え時には諸費用がかかります。金融機関や商品により諸費用の金額は異なりますので、その点も考慮して最終的なメリットの有無を確認しましょう。