不動産担保ローンの審査基準とは？審査に比較的通りやすい人・通りにくい人を解説

不動産担保ローンの5つの特徴

まずは、不動産担保ローンの5つの特徴について紹介します。

比較的低金利

不動産担保ローンでは、文字通り不動産を担保としているため、無担保のカードローン・フリーローン・ビジネスローンと比較すると、低金利で利用することができるケースが多くあります。

例えば、カードローンの金利は1%～15%程度が一般的ですが、不動産担保ローンの金利は1%～9%程度です。

借入可能額が大きい

金融機関によって審査基準や商品内容は異なりますが、担保として提供する不動産の評価額などによっては、億単位の融資を受けることも可能です。

不動産評価額とは、土地や建物に対する評価額のことで、融資可能額を算出する際に用いられます。金融機関にとって、不動産評価額が高額なほど貸し倒れのリスクが低いため、不動産評価額は融資の可否判断を左右する重要な要素の1つといっていいでしょう。

土地であれば、路線価、公示地価、実勢価格、建物であれば固定資産税評価額や再調達コストを基準に評価するのが一般的です。賃貸物件は収益還元法を用いるのが主流で、不動産評価額の算出方法は金融機関によって異なります。なお、金融機関は不動産評価額をそのまま融資可能額にするわけではなく、評価額に「掛け目」と呼ばれる値をかけて算出された額を融資可能額とします。

無担保のビジネスローンやカードローンでは、借入可能額が1,000万円程度に設定されているケースが一般的ですが、不動産担保ローンでは、不動産評価額に応じて億単位の融資を受けられる可能性があります。

使い道の自由度が高い

利用するお金の使い道が比較的自由であることも不動産担保ローンの特徴です。例えば住宅ローンを利用した場合、資金の使い道は「居住用不動産の購入・増改築」などに限定されます。

一方不動産担保ローンの場合、多くの金融機関では資金の用途に制限を設けていません。そのため事業性資金や開業資金など、個人のニーズに合った利用が可能です。

借入期間が長い

不動産担保ローンでは、金融機関によっては、借入期間を最長35年に設定することができるため、金融機関の選び方次第で、月々の返済に対し余裕を持った計画を立てることができるでしょう。

ただし、借入期間が長くなるほど、返済総額が増加する点には注意が必要です。資金に余裕のあるタイミングで繰り上げ返済が可能な金融機関を選択しておくと、支払利息を抑えることができます。

年齢制限がない場合もある

不動産担保ローンは、申込み時や完済時の年齢制限を設けていないケースがあります。

例えば住宅ローンの場合、申込み可能年齢を「20歳以上65歳以下」のように制限していることが一般的ですが、不動産担保ローンは審査に通過することができれば年齢に関係なく利用が可能な金融機関もあります。

ただし、完済時の年齢を原則80歳前後とする金融機関が多いため、利用前の確認が大切です。

不動産担保ローンの審査基準とは

不動産担保ローンとはその名の通り、銀行やノンバンク（消費者金融・信販会社など）が不動産を担保にして提供するローンのことです。

事業資金に利用する場合は「不動産担保型のビジネスローン」、消費性資金（事業資金以外の個人目的の資金）に利用する場合は「不動産担保型のフリーローン」として紹介されることが多いようです。

不動産を担保にすることで審査に比較的通りやすいといっても、必ず融資を受けられるとは限りません。審査のポイントは「申込者本人に対する審査」と「担保とする不動産に対する審査」の2点です。

申込者本人に関する審査

申込者本人に対する審査の内容は、以下の5項目です。

過去に金融事故がないか

不動産担保ローンに限らず、延滞履歴や破産などの金融事故履歴がある場合、審査に通過することはできません。

個人信用情報機関（CIC,JICC,KSCなど）には、申込者が利用しているローン・クレジットカードの申込み情報や契約内容、支払い状況などが記録されており、銀行やカード会社、消費者金融といった多くの金融機関がこの機関に加盟しています。事故情報があると5年間～10年間は記録が残されます。

職業、勤務先、勤続年数、年収

年収が高く勤続年数が長いほど、転職リスクは少なく安定した収入を得ることができると判断されます。会社勤めであれば勤務先の規模、自営であれば「法人か」「個人事業主か」でも判断は異なります。

しかし、年収や勤続年数に不安を感じているからといって諦める必要はありません。次項で説明しますが、不動産の価値に重点を置いて審査をする金融機関もあります。担保となる不動産の価値が高い場合、審査を通過する可能性は十分にあります。

返済負担率

年収に対する年間返済額の割合を返済負担率といいます。審査基準を公表する金融機関はなく、どの程度まで許容されるのかは金融機関によってさまざまです。

一般的に返済負担率が30%未満の場合は、審査を通過する可能性が高くなります。なお、年間の返済額は、他社での借り入れと新たに契約する不動産担保ローンの年間の返済額を合計して計算することになります。

完済時の年齢

多くの金融機関が設定している完済時年齢は80歳前後ですが、審査では当然何歳まで収入があるのかも大きな判断要素となります。

連帯保証人

原則連帯保証人は不要ですが、担保となる不動産の権利関係によって例外もあります。本人以外が所有する不動産を担保提供する場合（両親や配偶者の不動産を担保として提供するケース）、物件の所有者が連帯保証人として求められることが多い傾向です。また、担保提供する不動産が本人と共有名義の場合も、共有者が連帯保証人として求められる可能性があります。

担保とする不動産に対する審査

「担保とする不動産の価値」は、審査するうえで最も重要なポイントです。金融機関は、担保となる不動産に抵当権や根抵当権を設定します。

債務者が返済不能となった場合、担保物件は売却され融資金の回収に充てられるため、金融機関側は貸し倒れのリスクが低く、低金利で融資を行うことができます。また、価値の高い不動産がある場合は、高額融資の可能性も高くなります。

では、その不動産の価値はどのように評価されるのかを見ていきましょう。

土地の評価

土地の評価を行う際の4つの基準ついて紹介します。

公示地価（国土交通省）

国土交通省が、毎年1月1日時点の土地1平方メートルあたりの正常な価格を、「一般的な土地取引の指標や公共事業用地の取得価格算定」の基準として公示するものです。

売り手・買い手が、売り急ぎや買い進みのように特殊事情のない取引で成立する土地のみ（更地）の評価を、地価公示価格と呼びます。

基準地価（都道府県）

都道府県知事が、毎年7月1日における土地1平方メートルあたりの標準価格を判定し、公表するものです。公示地価と相互に補完する関係となっており、一部公示地価と共通地点とすることで、半年ごとの地価動向を表します。

路線価（相続税路線価：国税庁）

相続税・贈与税課税のための評価として、国税庁が毎年1月1日時点の道路（路線）に面する土地1平方メートルあたりの評価を7月1日に発表するものです。公示地価の水準の8割程度とされています。

固定資産税評価額（市町村）

固定資産税課税のために、総務省・市区町村が1月1日時点（3年に1度評価替）の価格を評価したものです。公示地価の7割程度を目途としています。

土地の評価に関するものとして、このような4つの指標がありますが、なかでも公示地価と路線価を基準とした不動産の評価が重要になります。公示地価は特殊事情のない取引で成立する正常価格による評価であり、売買取引の価格水準に近いものとなります。

路線価は、道路の幅員（道路の広さ）や対象不動産が接する道路が「普通住宅地区」や「高度商業地区」にあるかといった、その地域の環境（利便性）によっても価格が左右される傾向です。金融機関は、近隣の実際の取引事例と公示地価・路線価をもとに一定の方法で評価を行います。

公示地価・路線価をもとに計算した金額が近隣の取引事例の金額を下回った場合は、最も低い金額である近隣の取引事例の金額を重視する金融機関もあります。

また、土地の形状や道路への接道状況、奥行きが特殊な場合は補正が必要です。「角地は使いやすく＋5%」「不整形の土地や間口が狭い土地は－5%」などの補正をすることで、正確な土地の価格を評価します。

金融機関ごとに評価の方法は異なりますが、簡潔にいうと「売却するとしたら最低でもこれくらいの価格になる」というイメージです。そのため、算出した担保となる不動産の価値に「掛け目」と呼ばれる割合（一般的に70%程度）をかけて、融資可能額を計算します。

このように「不動産の価値＝融資可能額」とは限らないため、近隣の取引事例よりも融資可能額がかなり低額ということも珍しくありません。

建物の評価

建物の評価方法は、以下の方法が一般的です。土地の評価と同様、算出した金額に「掛け目」をかけて融資可能額を計算することになります。

• 建物の評価額の算出方法＝再調達価格×残存年数÷法定耐用年数

再調達価格とは、同等のものを再築・再購入するのに必要な価格を意味します。同じ建物を建て直す際に必要な費用と考えてください。

建物の構造が木造の場合は、保存状態によって「1平方メートルあたり14万円～18万円」、鉄骨なら「1平方メートルあたり16万円～20万円」といった金融機関ごとの一定基準を設けて計算します。

法定耐用年数とは、税法上の減価償却を計算するにあたって、「その建物（資産）があと何年耐えることができるのか」を詳細に定めた年数のことです。

例えば、「木造の店舗用・住宅用」であれば22年、「鉄筋コンクリート造りの住宅用」であれば47年などと構造や用途によって耐用年数が細かく定められています。

上記計算式にあてはめて計算するとわかりますが、法定耐用年数を超えた建物（残存年数が0年となる建物）の評価は「0円」となります。

また、建築確認が取得できない物件は、売却するのが難しく評価ができないため審査に通過しないことがあります。

中古住宅のなかには、建築時に建築基準法に適合していても、その後の法改正により、現在の法律では建築確認を取得することができない物件（「既存不適格」と呼びます）もあります。このような物件も売却が困難であり、審査に通過しないことがあるため注意しましょう。

不動産担保ローンの審査に通りやすい人・通りにくい人

不動産担保ローンは審査に比較的通りやすいというのは本当でしょうか。審査に通りやすい人と審査に通りにくい人の違いを紹介しつつ検証していきます。

審査に通りやすい人とは

不動産担保ローンと無担保ローンの大きな違いは、審査基準で考えるとわかりやすいかもしれません。不動産担保ローンの審査は、前述した通り「本人の信用＋担保の価値」で判断します。一方、無担保ローンは「本人の信用」のみで審査することが一般的です。

不動産担保ローンは、万が一の際に担保となる不動産を競売により売却し融資金を回収することが可能なため、無担保ローンよりも貸し倒れのリスクが低くなります。そのため、借入金額を不動産担保評価額の範囲内に収めることで、審査通過の可能性が高くなるといえるでしょう。

審査に通りにくい人

審査に通りにくい例を紹介します。問題解決の参考にしてみてください。

1.書類に不備がある

書類に不備があると審査には通過できません。特に、虚偽の記載にならないよう注意する必要があります。

2.住宅ローンが残っている

不動産担保ローンは、担保となる不動産に抵当権や根抵当権を設定します。住宅ローンを組んでいる物件を不動産担保ローンの担保として提供する場合、すでに住宅ローンの抵当権が設定されているため、不動産担保ローンの抵当権順位は第2順位です。

そのため、「担保とする不動産の価値」の評価方法で計算した金額から、住宅ローンの借入残高と損害金相当額などを控除して融資可能額を計算しなければなりません。

簡潔にいうと、不動産担保評価が2,000万円であったとしても、住宅ローンの借入残高が1,500万円であればこの物件の担保価値は500万円しかないということです。ただ、住宅ローンの借入残高があったとしても不動産評価額に余力があれば、審査に通過できる可能性は十分あります。

3.本人の信用問題

個人信用情報に問題があれば審査を通過することはできません。税金滞納にも注意が必要です。

税金には先取特権と呼ばれるものがあり、抵当権の設定日よりも早く納期限が到来している税金がある場合は、金融機関が競売などで担保物件を処分して返済に充てようとしても、税金の支払いが優先されてしまいます。

よって、抵当権や根抵当権を設定しても、融資したお金を回収できない可能性があるため審査に通過しづらくなります。

不動産担保ローンの審査の必要書類と流れ（期間）

申込みの際には、「申込人本人に関する書類」と「不動産に関する書類」が必要です。

また、通常の審査に加え担保となる不動産の調査が必要となることから、審査にかかる期間も長くなる可能性があります。申込み前には必要書類などを金融機関に確認し、余裕を持って準備をしましょう。

不動産担保ローンの審査の必要書類

公的な身分証明書類のほかに、以下のような書類を準備する必要があります。

申込者本人に関する書類

• 住民票
• 印鑑証明書

連帯保証人が必要な場合には連帯保証人の分も含まれます。

収入に関する書類

1.給与所得者

• 源泉徴収票（直近3年分）
• 住民税決定通知書（直近3年分）

2.個人事業主

• 確定申告書（直近3年分）
• 納税証明書（その1・その2：直近3年分）
• 納税証明書（その3の2：直近分）

3.法人経営者

• 1と2に該当する書類
• 法人決算書（直近3期分）
• 法人納税証明書（その1・その2：直近3年分）
• 法人納税証明書（その3の3：直近分）

不動産に関する書類

• 住宅案内図や住宅地図
• 建物間取図、立面図、配置図など
• 建築確認通知書、建物検査済証（建物がともなう場合）
• 不動産登記簿謄本（法務局：土地・建物）
• 公図・地積測量図（土地）
• 建物配置図・建物平面図（建物）
• 土地建物評価証明書

資金使途が物件購入の場合には、売買契約書（土地や建物購入の場合）、重要事項説明書（土地や建物購入の場合）、工事請負契約書（建物新築・増改築の場合）なども必要です。担保物件が投資用の場合は、賃貸契約書やレントロール（賃料明細）なども用意しておきましょう。

その他

• 金融資産のわかる資料

借り換えの場合

• 既存借入の返済予定表や残高証明書
• 既存借入の返済口座通帳の写し（過去1年分程度）

不動産担保ローンの申込みから借り入れまでの一般的な流れ

通常、銀行だと事前（仮）申込みから借り入れまで、数週間から1ヵ月程度かかることがあります。金融機関によっては1と2の事前（仮）審査を省略する場合もあるほか、ノンバンクのなかには最短3日で融資をするところもあります。

不動産担保ローンを利用する前に知っておきたい注意点

ここからは、不動産担保ローンを利用する前に把握しておくべき注意点を3つ紹介します。

返済不能になると不動産を売却される可能性がある

万が一、融資資金を返済できないと判断された場合、担保に入れていた不動産を競売などの方法で売却される可能性があります。

不動産を担保にして借り入れする際、不動産に対して抵当権が設定されます。抵当権が設定された不動産は、契約者（不動産の名義人）でなくとも、金融機関やローン会社によって売却することが可能となります。不動産を手放すという事態に陥らないためにも、返済を計画的に行うことが大切です。

また、返済が遅れると、契約者の信用情報に履歴が残 ります。信用情報の履歴の内容によっては、その他のローン審査に通過しづらくなる可能性もあるため、注意が必要です。

不動産の価値が低いと担保にできない場合もある

不動産の資産価値が低い場合は、担保にできないケースもあります。

例えば、著しく老朽化した物件や、災害リスクのある立地だと、流通性の点から資産価値が低いと見なされ、担保にできない可能性もあるのです。仮に担保にできたとしても、資産価値が低いために融資可能額もおのずと低くなってしまうでしょう。

事前に不動産の価値を調べておくことで、ある程度の資産価値を把握することができます。不動産の価値を調べる方法として、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」や、国税庁の「路線価図・評価倍率表」が便利です。

融資までに時間がかかる

担保とする不動産の価値を評価するためには、ある程度の時間を要します。そのため、一般的に不動産担保ローンでは、カードローンのように数日で審査が完了しない点に注意してください。

また、金融機関によって異なるものの、「仮審査」と「本審査」の2回の審査を行うことが多くあります。長い場合は、実際に融資を受けるまで1ヵ月ほどかかるケースもあるため注意が必要です。できる限り前倒しで申込むことにより、余裕を持って利用できる可能性が高まります。

まとめ：不動産担保ローンの審査のポイントは？

不動産担保ローンの審査のポイントは、「申込者本人に対する審査」と「担保とする不動産に対する審査」です。

収入が少ないなど審査を通過することが困難な状態でも諦める必要はありません。担保となる不動産の価値が十分にあれば、高額な融資の審査に通過する可能性もあります。

必要書類には、「申込者本人に関する書類」や「不動産に関する書類」があり、さまざまな書類を用意する必要があります。

また、通常の審査に加え、担保となる不動産にかかる調査が必要となることから、融資を受けるまでに時間がかかる可能性があります。

不動産担保ローンは、無担保ローンと比較して審査に通りやすいといわれますが、必ず審査に通るとは限りません。

しかし、審査基準や審査に通りにくい人の事例を押さえて、事前にしっかりと準備・対策をしておくことで審査に通過する可能性はより高くなります。

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