第627回
自宅を担保にお金を借りたい！不動産はどう評価される？
- おまとめローンとして、自宅を担保とした不動産担保ローンの利用を考えています。自宅を担保にすれば、購入価格くらいまで貸してもらえるのでしょうか。(兵庫県 S)
- 不動産担保ローンの担保となる不動産は、現在の価値や流通性などで評価されます。また、借入可能額は担保の評価額よりも小さくなる場合がほとんどです。
不動産担保ローンとは
不動産担保ローンは、自宅の土地や建物などの不動産を担保にして、比較的低金利で返済期間を長く設定することができ、担保価値によっては高額の借り入れもできるのが特徴のローンです。
ただし、「不動産を担保にする」ということは、万一返済が滞ったら、担保不動産を手放すことになる（任意売却や競売などの売却代金でローン残債を支払うことになる）ということです。また、不動産を担保とするゆえに、融資手数料のほか、登記費用、印紙代なども必要になります。無担保ローンに比べると、申し込みから借り入れまでの時間がかかることにも注意が必要です。
また、担保とする不動産の評価額がそのまま借入可能額となるわけではありません。不動産価格は変動しますから、もしも不動産評価額と借入可能額を同額にしていたら、不動産価格が下落すると担保不足になってしまいますよね。金融機関によって異なりますが、借入可能額は大体、不動産評価額の6~8割程度のようです。
不動産担保ローンを利用する際の注意点については、以前のコラムも参考にしてください。
担保となる不動産の価値の目安
自宅を担保にする場合、建物はだんだん評価が低くなっていくので、土地価格が担保評価の中心になります。現在の土地価格を知りたい場合に、まず目安になるのは近隣地域の取引価格です。国土交通省の「土地情報総合システム」にある不動産取引価格情報コーナーで、アンケートに基づく不動産の取引価格を検索することもできます。
しかし、近隣地域の不動産売買事例が頻繁且つ豊富にあるわけではないので、公的な機関が行った土地価格の評価指標も参考にされるとよいでしょう。国土交通省が発表する「公示価格」、各都道府県が発表する「基準価格」、相続税および贈与税の算定基準のために国税庁が調査している「相続税路線価」、市町村が固定資産税などの算定基準のために調査している「固定資産税評価額」などがあります。それぞれの価格は目的に応じた評価額となっているため、同じ土地でも同じ価格ではありません。大体、相続税路線価は公示価格の約8割、固定資産税評価額は公示価格の約7割の価格となっています。
公示価格や基準地価格は限られた地点を評価するものなので、大まかな参考指標にし、自宅の評価を探るなら、評価地点の多い相続税路線価を目安にされるとよいでしょう。国税庁の路線価図ホームページでは、日本全国の各地域の路線価が検索できます。たとえば、自宅前の路線価が10万円/平方メートルの場合、100平方メートルの土地なら10万円×100平方メートル＝1,000万円と計算します。ただし、土地の形状などで評価は違ってくるので、その分を修正して計算する必要があります。
担保となる不動産の評価額は、さらに、個々の条件や状況（土地の形状や立地、利便性、権利関係など）も加味して求められることになります。
不動産の評価については、過去のコラムも参考にしてください。
担保になりにくい物件、評価が低い物件
担保不動産の評価は、万一返済が滞ったときに、「高く売れるか（価値）」「売りやすいか（流通性）」という点がポイントになってきます。たとえば、市街化調整区域にあったり、接道義務に違反していたりして再建築不可（建て替えや増改築ができない）となっている物件や利用が制限される物件、離島など不便な場所にある物件などは、売却しにくく、売却できても安値の可能性が高いので、評価が低くなり、融資の担保対象とならない場合もあります。
また、不動産担保ローンの対象となる不動産は所有権があることが原則で、借地権などの場合は、融資の担保対象とならない金融機関もあります。住宅ローン返済中の物件は、返済が進んでいて担保に余力があれば、不動産担保ローンを利用できる場合もあります。ただし、住宅ローン借入先の金融機関が第一順位の抵当権を設定している場合が多いので、第一順位の抵当権が融資条件の不動産担保ローンでは、担保にすることはできません。
抵当権などについては、以前のコラムも参考にしてください。
不動産担保ローンの担保の対象となる不動産やその評価基準は金融機関によって異なるので、A社では担保として認められず融資が受けられなくても、B社では担保として認められ融資が実行される、ということもあります。不動産担保ローンでの借り入れを検討されるなら、時間的な余裕をもって、複数の不動産担保ローンを比較し、有利な条件で利用できるものを探されるとよいでしょう。