住宅ローンを利用中の物件でも担保にできる！？抵当権の仕組みについて知ろう

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、自宅など所有する不動産を担保にして借りるローンで、原則として使途が限定されずに利用できます。不動産が担保になるため、無担保のフリーローン等に比べて金利は低めで、返済期間も長めで借りることができます。

借入可能額（借りられる上限額）も高いという特徴がありますが、実際の上限額は担保となる不動産の評価額で違ってきます。しかも、金融機関によって不動産評価額の6～8割程度と異なるため、同じ物件であっても借入可能額が異なることがあります。

不動産を担保にするため、ローンを利用する際には、登記費用や事務手数料などの諸費用がかかります。無担保のフリーローンとはそうした違いもあります。保証料はかからないか、金利に含まれるものが多いです。団体信用生命保険への加入は不要なところが多いようですが、中には加入が必須のところもあります。

不動産担保ローンの返済ができなくなった場合、担保とされた不動産は任意売却や競売などで処分され、売却代金がローン残債に充てられることになります。

抵当権とはどんなもの？

質問は、住宅ローンを借りている人が不動産担保ローンも利用できるのかということでしたが、それについて回答するには、借り入れの担保として不動産を確保する契約である「抵当権」について知る必要があります。まずは、整理してみましょう。

抵当権とは、住宅取得に限って説明すると、住宅ローンの返済ができなくなったときに土地や家を売却して「優先的にローンを返してもらう」権利のことです。抵当権を付けて抵当権者にならないと、銀行は住宅ローンのような高額なお金は原則貸しません。

なお、対象の不動産に抵当権を設定するには「抵当権設定契約」が必要ですが、これは住宅ローンを借りるための「金銭消費貸借契約」と併せて結びます。不動産に抵当権を付けた場合は、法務局に抵当権設定登記をすることが通常で、これによって第三者に対抗します。住宅ローン等の返済が完了すれば、抵当権抹消登記をします。

抵当権は住宅ローンの返済ができなくなったときに土地や家を売却して優先的に返してもらう権利、と書きましたが、たとえば住宅ローンを借りている人が他にも不動産担保ローンを借りる等2か所以上の金融機関から借りるケースもあるでしょう。その場合、先についた抵当権が第一順位、次についたものが第二順位、他にも抵当権が付けば第三順位、第四順位と続きます。万一、返済ができなくなった場合は、担保不動産を売却した代金で第一順位から優先的に返済されます。そのため、金融機関によっては第一順位の抵当権以外では貸し出しを行わない場合もあります。

一方、抵当権の一種に「根抵当権」というものもあります。前述の抵当権（普通抵当権）は、1回の借り入れに対するもので、借りたローンなどを完済すれば抹消できます。しかし、一部のローン等で、設定した上限額の範囲で何度も借りたり返したりすることがあり、そのたびにいちいち抵当権の設定と抹消を繰り返すのは手間もコストもかかります。そのため、設定した上限額の範囲で、抵当権を設定したり抹消したりしなくても借りられるように設定されるのが根抵当権です。事業用ローンなどの他、住宅ローンの中にもこの根抵当権が付くタイプがあります。当然ですが、借りる上限額の借り入れに見合う不動産を担保にすることが大前提となります。

住宅ローン利用中の不動産担保ローン

さて、ご質問の回答になりますが、現在、住宅ローンを返済中であっても、担保に余力があれば、不動産担保ローンの利用ができることもあります。「できることもあります」と書いたのは、金融機関の条件や抵当権の種類によっては利用できない場合もあるためです。例えば、次のようなときには利用できない場合が多いです。

• ・借りようとする不動産担保ローンが第一順位の抵当権でなければ利用できない場合
• 第二順位の抵当権で借りられる不動産担保ローンであっても、担保評価から借りられる上限額が住宅ローン残債と同程度（担保に余力がない）
• 当初借りていた住宅ローンでついた抵当権が例外的に根抵当だった場合

不動産担保ローンを利用する際には、条件面などをよく確認した上で、利用できるものの中でより有利なものを絞り込むことがポイントとなります。

【参考リンク】

• 不動産担保ローンを探す・比べる・申込む
• FPからのアドバイス（不動産担保ローン）