住宅ローン変動金利の「5年ルール」「125%ルール」とは？

1. 適用金利は半年ごとに見直される

変動金利は文字どおり金利が変動するタイプです。借りたあと、適用金利は半年ごとに見直されます。金融機関によって異なる可能性はありますが、多くは4月と10月に見直しが行われ、翌々月から適用されます。

現在は、日銀の金融政策により、変動金利に影響する「無担保コールレート（オーバーナイト物）」がコントロールされていることから、変動金利に大きな動きはありません。しかし、今後、金融政策の方針が変わって利上げに踏み切ることがあれば、適用金利が上昇する可能性があります。

2. 適用金利が変わっても毎月返済額は5年間固定（5年ルール）

元利均等方式の変動金利で借りた場合、半年ごとの金利見直しにより適用金利が上がったとしても、5年間は毎月の返済額は変わりません。これは、金利が上がっても家計への影響が抑えられるようにと設けられた仕組みで、「5年ルール」と呼ばれています。

3. 5年ルールにより返済額は変わらなくても、元利割合は見直されている

5年ルールにより返済額は5年間変わらないものの、適用金利が変われば、返済額に占める元金と利息の割合は変わります（返済は利息が優先されます）。例えば、毎月の返済額の合計が10万円で、元金返済額9万5000円、利息が5000円だったとします。適用金利が上がって支払利息が増えると、月10万円の返済額は変わらなくても、内訳が「元金9万円＋利息1万円」などと変わる可能性があります。返済額の内訳について通知などはないため、借りている本人は気づいていないこともあります。

4. 5年経過後の返済額上限は従前の125%まで（125%ルール）

前述のとおり、元利均等方式の変動金利の住宅ローンは5年ルールにより、たとえ金利が上昇しても5年間の返済額は変わらず、6年目にその時点の適用金利によって返済額が見直されます。このとき、適用金利がどれだけ高くなっていても、返済額の上限は125%までに抑えられます。この特徴は「125%ルール」と言われています。従前の毎月返済額が10万円だった場合、6年目の見直しの際の上限は月12万5000円。適用金利が大きく上がった場合でも家計への影響を抑えるための仕組みです。

5. 急激な金利上昇が続くと未払利息が発生する可能性も

変動金利で急激な金利上昇が続いた場合、5年ルールや125%ルールが裏目に出て、返済額に占める元金と利息の割合が逆転して返済額がほぼ利息、となってしまうこともあり得ます。悪くすると、返済額がすべて利息になってしまったり、さらには、返済額では返しきれない利息が発生すると、「未払利息」として払いきれない利息分、翌月以降の返済に繰り延べされます。多くの場合、最終回の返済日に、未払利息分は残りの元金とともに全額を一括で返済しなくてはなりません。