第631回
住宅購入にかかる諸費用を整理！住宅ローンの比較ポイントって？
- 子供が小学校に入学する前に住宅購入を検討しています。物件はほぼ決まっているのですが、住宅ローンは金融機関によって事務手数料や保証料が様々で、選び方がわかりません。とりあえず金利が低い所を選んだら良いのでしょうか？（Aさん 33歳 会社員）
- 住宅を購入する際には、物件だけでなく住宅ローンにも諸費用が発生します。住宅ローンは金利だけでなく諸費用も含めて選びましょう。将来の繰り上げ返済や借り換えの可能性も含めて考えておくことも大切です。
住宅購入の際の諸費用にはどんなものがある？
住宅購入の際、土地代と物件本体以外に、いわゆる「諸費用」が意外とかかることに驚きます。諸費用は、購入する物件がマンション、戸建、注文住宅等の条件でも異なりますが、大きくは物件にかかる諸費用、住宅ローンにかかる諸費用、その他に分けられます。
1.物件にかかる諸費用
どの物件にも共通してかかるものは、物件購入の際の契約書に貼付する印紙税、不動産登記の際の登録免許税や登記費用、司法書士報酬などです。さらに、マンションだと将来の大規模修繕にかかる費用の一部となる修繕積立基金を一括で払わなければならない場合もあります。注文住宅の場合は設計料や地盤調査費、外構工事費などもかかり、内容によってはかなり費用が膨らみますし、つなぎ融資が必要となる場合があります。
2.住宅ローンにかかる諸費用
住宅ローンの契約書に貼付する印紙税、保証料、事務手数料、団体信用保険料などの諸費用がかかります。
3.その他の諸費用
家具や家電の購入費、引っ越し代の他、購入後には固定資産税、火災保険料、地震保険料なども発生します。マンションの場合は管理費、修繕積立金、駐車場代も必要です。
【参考リンク】
住宅ローンの比較は諸費用を含めて行う
住宅ローンの諸費用は金融機関によって様々で、例えば「事務手数料」は定額または定率、「保証料」は一括支払いまたは金利に上乗せなどとなっており、結局どれが安いのか比較が難しくなっています。 また、事務手数料が高めでも保証料は無料だったり、事務手数料が安いのに保証料が必要だったりと、パターンも様々です。そこで、住宅ローンの候補をいくつか選んで比較表を作ると情報が整理されわかりやすくなります。一例として、3,000万円の住宅ローンを組む場合の諸費用を含めた総支払額がどのくらいになるかを具体的に下記の表で見てみましょう。固定金利期間終了後は、固定金利と変動金利を選択可能ですが、便宜上当初の金利のままで35年間の総支払額を計算します。
| A銀行・固定金利選択型（5年） | B銀行・固定金利選択型（5年） | C銀行・金利選択型 | |
|---|---|---|---|
| 金利（最優遇のケース） | 当初0.53% | 当初0.56% | 当初0.658% |
| 諸費用を含まない総支払額* | 32,875,082円 | 33,042,956円 | 33,595,166円 |
| 事務手数料 | 定額 32,400円 | 定率 2.16%なので 648,000円 | 定額 324,000円 |
| 保証料 | 一括または金利に0.2%上乗せ。保証取扱手数料32,400円も必要。 一括払い618,360円を選択したとする |
無料 | 無料 |
| 団体信用生命保険 | 無料（金利に含む） | 無料（金利に含む） | 無料（金利に含む） |
| 諸費用込総支払額 | 33,558,242円 | 33,690,956円 | 33,919,166円 |
| 繰上返済手数料 | 一部繰上無料。全額繰上返済は取扱無し(ネットバンキングの場合) ※店頭での手続きは別途指定があるが省略 |
一部繰上は無料。全額繰上で固定金利特約期間中の場合のみ32,400円 | 無料 |
| 金利体系変更手数料 | ネットバンキングでは無料だが、固定期間中の金利体系変更不可。(店頭の場合で固定金利を選択する場合は、5,400円) | 無料だが、固定期間中の金利体系変更不可。 | 無料。金利体系変更はいつでも可能 |
| その他特徴 | 他社からの借換えの場合等、物件評価額以上の借入が可能な場合もあり | 諸費用を含めて新規の借入の場合は、借入総額に対し年0.05%が上乗せ | つなぎ融資可能 |
イー・ローンHPの住宅ローン商品概要より筆者作成
前提条件：当初金利のまま35年の元利均等返済の場合。印紙税等は除く。金利や諸費用は2015年7月12日現在のもの(費用の金額は全て消費税込)
* イー・ローンHPの住宅ローン返済額シミュレーションより算出
自分に合った住宅ローンを選ぶためのチェックポイント
上記の住宅ローン比較例を見てみると、諸費用を含まない総支払額は、当然ですが金利が最も低いA銀行の商品が一番少なくなります。但し、諸費用込総支払額を見ると、やはりA銀行が一番少ないものの、B銀行、C銀行との金額の差は少なくなっているのがわかります。金額の差とその他の様々な条件を天秤にかけて納得できる住宅ローンを選びましょう。
また、住宅ローンの借り換えを行う場合、基本的に事務手数料は戻りませんが、保証料は一部戻ってくる場合があります。そこで、借り換えも視野に入れている場合は保証料がかかっても事務手数料が安いところを選ぶのもひとつの方法です。さらに商品によっては繰り上げ返済や金利タイプ変更に制約があるものもありますので、将来の繰り上げ返済や金利タイプ変更を予定している場合は注意しましょう。
このように、住宅ローンを選ぶ際は金利や総支払額だけでなく、将来どのような返済計画を取っていくかによっても選ぶポイントは違ってきます。それぞれの住宅ローンの特徴を把握し、自分に合った住宅ローン選びをすることが大切です。
