住宅ローンを繰上返済するときもシミュレーションで効果を確認しよう

繰上返済と住宅ローン控除の関係

繰上返済は、毎月のローン返済とは別にローン残高の一部または全部を返済することで利息負担を軽減することができます。住宅ローン控除は、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の0.7%を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です（住宅の取得時期や環境性能等により、控除率や控除期間、上限金額が異なります）。

繰上返済は、時期が早いほど利息軽減効果が高くなります。一方、住宅ローン控除は、年末のローン残高が大きいほど控除額も大きくなります。住宅ローン控除の適用期間中に繰上返済によってローン残高が少なくなると、住宅ローン控除の金額も減少します。

繰上返済の時期による利息軽減額と住宅ローン控除額の比較

では、繰上返済と住宅ローン控除のどちらを優先する方がより効果的なのか、試算してみましょう。

※筆者による試算

金利0.6%のケースでは、3年後に繰上返済をする場合よりも、住宅ローン控除の適用期間が終わる13年後に繰上返済をする方が、経済的負担の軽減効果が大きくなります。一方、金利1.4%のケースでは、住宅ローン控除の適用期間が終わるのを待たず、3年後に繰上返済をする方が効果的です。

このように、借入金利が高い場合は住宅ローン控除よりも繰上返済を優先した方がメリットが大きくなります。また、住宅ローン控除が所得税と住民税で全額控除されていない場合は、繰上返済を優先した方が効果的な場合があります。

金利タイプが全期間固定金利型ではない場合、将来的に金利が上昇する可能性があります。その場合には、早めに繰上返済をしてローン残高を減らしておくことが有効になるケースもあります。

まずは、イー・ローンの住宅ローンの繰上返済シミュレーションを利用したり、金融機関に相談するなどして、繰上返済の効果を試算してみましょう。

繰上返済はライフプランもふまえて

繰上返済の利息軽減効果はとても魅力的ですが、注意点もあります。住宅ローンを返済中の世代の人の多くは、教育費や自動車の購入費、リフォーム費など、大きな出費を伴うライフベントが控えています。手元の資金を繰上返済にあててしまったために資金が不足し、住宅ローンよりも金利の高い教育ローンやマイカーローンを利用しなければならないようでは困ります。繰上返済をする際には、いざというときのための資金と、これからのライフイベントのための資金を見積もった上で、いくら繰上返済するのかを検討しましょう。

【参考リンク】

• 住宅ローンを探す・比べる・申込む
• FPからのアドバイス（住宅ローン）
• 住宅ローンシミュレーション