最長50年まで！長期の住宅ローンは注意点に気を付けて上手に活用しよう！

住宅購入のハードルを下げるため、若年層をターゲットに長期返済の住宅ローンが登場

これまでも一部の地方銀行では、住宅ローンの最長返済期間を50年とするところがありました。また、住宅金融支援機構には一般的な【フラット３５】のほか、【フラット５０】があり、取り扱いのある銀行から融資を受けることが可能でした。そして最近では、インターネット取引専用のネット銀行でも、従来の最長35年返済を50年に延ばす金融機関が現れ、大きな話題となりました。

こうした返済期間の長いローンが出てきた背景には、近年の住宅価格の高騰があります。特に首都圏では新築マンションの平均価格は6,907万円（不動産経済研究所調査、2022年度）となっており、都区部では9,899万円（同調査）と、1億円近い価格となっています。

これだけ購入価格が高騰してしまうと、住宅購入を諦める人も多いでしょうし、特に若年層は年収も高くはないので、年収に対する返済負担率を考慮すると、住宅ローンの借入可能額は抑えられてしまいます。潤沢な頭金が用意できればいいのですが、若年層は困難であるというのが実態です。

そこで、最長返済期間を従来の35年から50年に延ばすことで、毎月の返済負担を減らし、借入可能額を増やそうという意図で、相次いで50年ローンが登場しました。

50年返済のメリットは、毎月返済額を抑えることができ、借入可能額を増やせること

前述したように、これまでも50年返済が可能な住宅ローンはありました。しかし、【フラット５０】は一般的な【フラット３５】よりも申込条件が厳しく、長期優良住宅のみが対象で、金利も全期間固定のため、2.05%（2023年9月時点、最頻金利）とやや高い設定になっています。地方銀行の場合は、営業管轄のエリアのみが対象となるため、利用できないケースもあります。ご自身が利用しようとしているエリアに50年返済の住宅ローンを取り扱っている銀行があれば、一度、条件などを確認してみるといいでしょう。最近取り扱いを開始したネット銀行では、50年返済の場合は当初から金利は通常金利に0.15%上乗せするとしています。いずれにしても、50年返済でローンを借り入れる際は、一般的な住宅ローンの申込条件と異なりますのでよく調べておくといいでしょう。

では、具体的に、50年返済を選択すると、毎月の返済額はどうなるのか見ていきましょう。

35年返済と50年返済の比較（固定金利）

（借金入額5,000万円、元利均等返済、毎月返済のみでボーナス時返済なし、金利はフラット ３５、フラット５０で、全期間固定。2023年9月最頻金利。金額の単位は円）

※イー・ローン「住宅ローンのかんたん返済額シミュレーション」にて筆者試算

借入金額5,000万円を全期間固定の【フラット３５】、【フラット５０】で借り入れた場合、適用金利は【フラット５０】のほうが、0.25%高くなりますが、返済期間が長くなるため、毎月返済額は2万7,268円抑えることができます。ただ、返済総額で見ると、約1,254万円も多く支払うことになります。また、年収に対する年間返済額の割合を30%にすると、【フラット３５】の場合は、年収643万円以上、【フラット５０】の場合は年収534万円以上が必要となります。

さらに【フラット５０】の融資条件として「購入価格、建築価格の6割まで」という制限があります。残りの4割は頭金を用意するか、【フラット３５】と併用することになり、現実的には、若年層が【フラット５０】を利用するのは難しいかもしれません。

35年返済と50年返済の比較（変動金利）

（借金入額5,000万円、元利均等返済、毎月返済のみでボーナス時返済なし、金利は50年ローン取り扱いのあるネット銀行の例、変動金利。金額の単位は円）

※イー・ローン「住宅ローンのかんたん返済額シミュレーション」にて筆者試算

毎月返済額の負担を軽減するために、変動金利を選択する、という人も多くいます。上記は、同じ5,000万円を変動金利で借り入れた場合の試算です。50年返済を選択できる銀行では、適用金利を当初から上乗せしているところもあります。試算は、通常金利から0.15%上乗せのあるケースです。また、変動金利なので返済途中で金利が上がることも考えられますが、試算では、完済まで変動しなかったものとして計算しています。

50年返済で金利が0.15%上乗せになったとしても、毎月返済額は10万円以下に抑えることができています。ただし、固定金利の試算と同様に、返済期間が長期になるため、返済総額は35年返済よりも約326万円多く支払うことになります。年収負担率を30%で計算すると、35年返済で必要な年収は504万円、50年返済では年収375万円となります。

住宅ローンを返済しつつ、教育費の準備、老後の備えをしっかりできるかがポイント

試算で見てきたように、変動金利の50年返済では、毎月返済額を10万円に抑えつつ、5,000万円を借り入れることが可能となり、年収が少ない層にも、住宅購入のチャンスが出てきたと言えるかもしれません。

しかし、50年もの長期にわたる返済になり、人生の大半、住宅ローンを抱え続けることになります。この間に、子どもの教育費がかかり、自分の老後資金も貯めていかなければなりません。定年退職後も住宅ローンが残りますので、ずっと働き続けるか、年金から住宅ローン返済をしていく必要があります。

これは50年返済に限ったことではありませんが、借りられる金額ではなく、返済できる金額で住宅ローンの資金計画を立て、できるだけ多くの頭金を用意し借入金額を抑える、という基本の考え方があります。それに基づき、無理のない購入価格の物件を選ぶことが最も大事です。

現在の不動産価格の上昇もいつまで続くかわかりません。基本を忘れず、無理のない住宅ローン選びを心がけるようにしましょう。

【参考リンク】

• 住宅ローンを探す・比べる・申込む
• FPからのアドバイス（住宅ローン）
• 住宅ローンシミュレーション