第644回
無理のない住宅ローンの組み方・選び方のコツは？
- 結婚して2年。そろそろマイホームを購入しようと思っていますが、大きな借金（住宅ローン）を背負うことに二の足を踏んでいます。無理のない住宅ローンの組み方を教えていただけないでしょうか。（Kさん33歳、会社員）
- 収入面でも不確実な時代だからこそ、マイホームは慎重に買いたいものです。 無理のない住宅ローンの組み方、選び方のコツを整理してみましょう。また、「家賃返済特約付き住宅ローン」についても知っておきましょう。
住宅ローン選びの4つのポイント
就職、結婚、出産、家を買う。これらは大きな人生の転換点と言われます。
中でも、家を買う（＝大きな住宅ローンを背負う）ことは、その後の人生に大きな影響を与えかねない大きなライフイベントです。
マイホームは取得して終わりではありません。同時に住宅ローンという借金との長い付き合いを始めるわけですから、無理な住宅ローンを組んで家計のバランスを崩すことのないようにしたいものです。無理な住宅ローンが人生の“足かせ”になり、子供の進路が制限されたり、あるいは老後破綻につながることもあります。
足かせにならないような住宅ローンの組み方・選び方につながるポイントを整理してみましょう。
1.定年前に完済できる規模の住宅ローンを組む
住宅の予算の考え方として、重すぎない住宅ローンにとどめたいものです。 70歳までに完済をする住宅ローンを組んだとしても、繰上返済をして定年前に完済できる返済計画が理想です。定年前に完済できれば、退職金は老後資金に温存できます。
それだと十分な住宅ローンが組めずに理想の家が買えないという方は、世帯収入を上げる、親からの贈与を受ける、生活費を小さくする、運用力を付けるなどで、「買える状況」を作ることが大事です。
2.変動金利でないと買えない物件は避ける
無理な住宅ローンの典型例が、「変動金利で35年返済」でないと「買えない物件」を買うための住宅ローンです。 返済期間が最長、金利も最低の住宅ローンで組んで、ぎりぎり「今は」何とかなるという場合は、かなり厳しいかもしれません。 金利が上がって来たときに返せなくなる可能性もあります。
また、全期間固定金利でも1%台と低い今は、固定金利で借りてしまうのも一法です。
3.毎月返済額は今の家賃以下に抑える
マイホームを購入すると、固定資産税・都市計画税がかかるほか、マンションの場合なら管理費・修繕積立金、その他駐輪場代や駐車場代などの諸費用が毎月かかります。 また、今までなかった床暖房などの機能がついて光熱費が上がったり、一戸建てで住居が広くなると光熱費が上がることもあります。
つまり、今までの家賃と同じ返済額で住宅ローンを借りると、今までよりも住居費や関連費としてかかる負担が大きくなります。「家賃並み」の住宅ローンは組まないようにしたいものです。
4.返済負担率は25%以下に抑える
年収に対する年間返済額の割合を「返済負担率」といいます。住宅ローンは、年収によっては35%まで借りることができますが、返済に追われることなく人生にゆとりを持つためにも25%以下を目指しましょう。 転職やリストラなども珍しくなく、収入の不確実性が高まる中、住宅ローン負担はできるだけ軽くしておきたいものです。
Kさんも、全期間固定の住宅ローンで返済負担率が25%以下、そして繰上返済で定年前に返し終えることができるような住宅ローンを選ばれると、気持ちが楽になるのではないでしょうか。
「家賃返済特約」が付いた住宅ローン
Kさんのように将来の返済を不安に思う方には、こんな特徴のある住宅ローンもあります。 家賃返済特約付き【フラット35】というものが登場しています。
【フラット35】では、返済が困難になったときに、「返済方法変更の特例」により償還期間を延長することができ、返済額を引き下げることができます。 さらにもう1つの方法として、この「家賃返済特約付き」で借りる方法があります。
返済が厳しくなったとき、まずは特例を使って返済期間を延ばし、返済額を引き下げます。 それを住宅借上げ機関（一般社団法人移住・住みかえ支援機構）に貸出し、その賃料で返済する特約（＝家賃返済特約）を最初に設定しておく仕組みです。
実際には、3年の定期借家契約（自動継続なし）で転貸されるため、いったん実家などに入って収入を安定させることができれば、また元の家に戻ることもできます。 特約を付ける際には5,000円＋消費税の費用がかかるほか、実際に転貸を行う場合は、査定費用（5,000円＋消費税）や事務手数料（17,000円＋消費税）、そのほか引越し費用や貸出しのための修繕費やハウスクリーニング費用などもかかります。 貯蓄ゼロになる前に利用する仕組みですが、特約を付ければ選択肢も広がります。