第401回
2011年の住宅ローンは？低金利で賢く借り換え！
- 5年ほど前に、自宅マンションを購入するために、大手銀行から変動金利型で住宅ローンを借りました。最近、ずっと金利も低いようですし、借り換えした方が良いのか、悩んでいます(会社員N.Jさん(45歳))
- 過去最低水準だった昨年に引き続き、今年の住宅ローン金利も低水準が続きそうな見通しです。金利自体の低下に加えて、金融機関の金利引き下げ幅も拡大し、借り換えを実行するには、良い環境ですが、借り換えの目的や節約効果などの見極めが大切です。
2011年の住宅ローンの動向は？
住宅ローンを考えるときに、金利の動向チェックは欠かせません。昨年10月に再び実施された日銀のゼロ金利政策などの金融緩和や金融機関の顧客獲得競争の激化で、最近の住宅ローン金利は、過去低水準で推移しています。住宅関連金利の推移を見てみると良く分かりますね。
日銀の金融経済統計月報によると、2010年12月の都市銀行の住宅ローン金利（変動金利型の中央値）は2.475％。2006年9月（2.375％）以来の低水準となっています。
しかも、ほとんどの銀行が金利引き下げプランを実施しており、変動金利型の実質的な適用金利は、1％前後から1%台前半といったところ。これは過去最低といえるレベルです。
これに対して、全期間固定型や固定金利選択型は、おもに長期金利に連動しており、これも低水準で推移しています。長期金利は、変動金利型に連動している短期金利の先行指標ともいわれますが、短期金利の上昇の可能性は低いため（日銀は、消費者物価指数が安定して前年よりもプラスになると見通せるまでゼロ金利政策を続ける、という姿勢を打ち出しています）、月によって、多少の変動が生じる可能性は残るものの、長期金利も落ち着いた動きになるとみられています。
なお、住宅ローンの金利の決まり方は、次のコラムに詳しく説明してあります。
【参考サイト】
金利低下で、住宅ローンの借り換えにも注目！
このような低金利が続く中、住宅ローンの借り換えにも関心が高まっています。
一般的な借り換えの目安は、「残高500万円～1,000万円、金利差年1％、残りの返済期間5年～10年」以上といわれていますが、最近ではローン保証料が不要の商品もあるなど、必ずしも、この条件を満たしていなくても、節約効果が出てくる場合もあります。銀行など金融機関のサイトでは、ローン残高などの金額や期間などの条件を入力するだけで節約効果をシミュレーションできるものもありますので、利用してみるのも良いでしょう。
借り換えで大切なのは、どうして借り換えするのか目的をはっきりしておくこと。おおまかにいって、借り換えの目的としては、1.総返済額を減らしたい、2.毎月の返済額を減らしたい、3.将来の金利リスク（返済額が増える）に備えたい、という３つでしょうか。
例えば、総返済額を減らすために、高金利の固定金利型から低金利の変動金利型に借り換えた場合、総返済額は圧縮できる一方で、将来、金利が上昇した場合のリスクを新たに抱えることになります。このように、目的によって、どのような住宅ローンに借り換えるかが変わってきます。
なお、借り換えの目的別のメリットについては、次のコラムに詳しく説明してあります。
【参考サイト】
借り換えする場合の注意点は？
借り換えする場合に、まず注意したいのは、諸経費がかかるということ。そして、金利優遇を受ける場合、給与振込や積立定期預金などの条件を設定している金融機関も少なくないため、その条件に適用されるかもチェックしておく必要があります。イー・ローンのサイトをこれらの情報を見る場合は、「適用金利」と各商品の「商品概要」を確認するとよいでしょう。
そのほか、１つの住宅に対して、複数の住宅ローンを組んでいる場合、借り換えするときには、すべての住宅ローンを同時に借り換えしなければなりません。そのため、転職などで収入が大きく減った場合など借り換えが難しくなる可能性もあります。借り換えする際には、節約効果はもちろんですが、借り換えられるかどうか慎重に計画を立てることです。
基本的に、住宅ローンは、定年退職などリタイアまでに完済することが大切ですが、節約効果が高いからといって、住宅ローン返済にばかり目をやり過ぎると、病気やケガで収入がなくなったり、急にまとまったお金が必要になったりしたときに資金繰りに困ることもあります。くれぐれも、イザというとき慌てないように注意しましょうね。