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第1100回NEW

ライフステージに合わせて住み替え！家選びの注意点は？

マンション購入を検討していますが、ファミリータイプは物件価格が高すぎて手が出ません。将来の買い換えを視野にコンパクトなマンションを購入しようと思います。住み替えの際の注意点を教えてください。（東京都・Kさん）
車は家族が増えたらファミリー対応のワンボックスカーに乗り換える世帯も少なくありません。マンションもライフスタイルの変化によって住み替えをする考え方があります。ただし、必ずしも希望どおりになるとは限りませんので、現時点では、無理のない資金計画にしておくことが大事です。

首都圏のマンションが高騰！東京23区は1億円も珍しくない状況に

近年、首都圏におけるマンションの価格は上昇を続けていて、東京23区に限ればファミリー向けの新築分譲マンションを購入しようとすると1億円を超える価格帯も珍しくありません。中古物件でも不動産価格の上昇が続いており、特に若年層ではマイホーム取得が困難な環境にあります。

ご相談者のように、最初はコンパクトで手が届く価格帯のマンションを購入し、将来的に子どもが増えるなどのライフスタイルの変化に合わせて住み替えをしていこうと考える世帯もあります。結婚や出産などによって家族が増えたときのほか、子どもが独立して夫婦2人になったときも住み替えのタイミングと言えるでしょう。

一般的にマンションの買い換えは、周辺相場が上昇して、購入時の価格より高く売却できるといったタイミングがベストで、新築から10年以内の物件であれば比較的需要が高いと考えられています。現段階で将来の相場を予測するのは難しいことですが、買い換えを視野に入れているのであれば、今後の開発予定や、居住者が増えているといった住環境を調べて購入することも大切です。

現時点で購入する際は、希望どおりに売却ができない可能性も考慮して、売却益を過剰に期待することなく、無理のない資金計画、返済計画を立てることも重要です。

買い換えのスケジュールは余裕をもって、慎重に判断すること

買い換えにあたっては、居住している物件の売却を先に行うか、新居を購入してから売却を行うかで、資金計画が変わってきます。売却と購入を同時に行うやり方もあります。

売却を先行すれば、売却資金を新居の購入費用に充てることができますが、居住しながら内見などの対応が必要になり、売却後、新居に移るまでの仮住まい費用がかかることもあります。新居の購入を先行すれば、新居に引っ越ししてから売却活動ができるため、スケジュール的には余裕ができますが、住宅ローン返済中の場合、居住要件を満たさない状態となることから金融機関に対応を相談する必要があります。

どの方法にもメリット・デメリットがありますので、買い換えを考え始めたときには、複数の不動産会社に査定を申込み、余裕のあるスケジュールで臨むようにしましょう。

住み替えローンの利用や諸費用・税金も考慮した計画に

売却時に住宅ローンが残っていて、売却額を含む自己資金で清算できない場合は、新たな住宅ローンと合わせて「買い換えローン・住み替えローン」を利用することになります。

一般的には、通常の住宅ローンより金利が高めになり、審査が厳しくなることも考えられます。「買い換えローン・住み替えローン」を使わないとしても、通常の住宅ローンも将来的には金利上昇し、現在の返済負担より重くなる可能性があることも視野にいれておく必要があるでしょう。

さらに注意が必要なのは、売却時、購入時にかかる諸費用や税金です。購入物件が中古物件であれば、売却、購入ともに仲介手数料が発生します。また登記にかかる費用もあります。

税金に関しては、売却益（譲渡所得）が3,000万円以内であれば、「居住用財産の3,000万円特例控除」で非課税となります。しかし、3,000万円を超えた際は、課税を繰り延べられる「居住用財産の買換え特例」や10年以上の所有で適用される「長期譲渡所得税の税率」など、専門的な税金の知識が必要になるので、信頼できる不動産会社、税理士、司法書士のアドバイスを受けるようにしましょう。

いずれ広めのマンションに住み替えることを前提にするなら、売却時に住宅ローンの残債が少なくなるような資金計画・返済計画が最も大切なことだと言えるでしょう。

【参考リンク】

私が書きました

伊藤 加奈子 （いとう かなこ）

ファイナンシャル・プランナー。

大学卒業後、リクルート（現リクルートホールディングス）に入社。不動産、住宅、マネー情報誌の編集者、マーケティングプランナーを経て2003年独立。フリーランスで各種媒体のエディトリアルアドバイザーを務める。2013年沖縄移住後は、各種WEBサイトに不動産、ライフプラン、マネープランに関するコラムの執筆を中心に活動中。

※執筆日：2024年10月04日

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  1. 適用金利（年率）
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