不動産担保ローンの担保にできる不動産とは

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンは、不動産を担保にすることで、一般的に無担保ローンよりも低い金利で、大きな金額を、長い返済期間で借りることが可能なローンです。原則として資金使途は自由なので、教育資金やリフォーム資金、納税資金、不動産売却に伴うつなぎ資金、投資資金、ローンの借り換えやいわゆるおまとめローンなど、さまざまな目的で利用することが可能です。また、担保にする不動産の名義は本人に限らないローン商品も多くあります。ただし、どんな不動産でも担保にできるというわけではありません。

イー・ローン商品詳細ページより　抜粋

担保になるのはお金に換えやすい不動産

そもそも「担保」とは、万一債務（借金）の返済が滞った場合に、換価して（お金に換えて）返済に充てられるものをいいます。担保となる不動産は、宅地や住宅、アパート、マンション、駐車場等さまざまですが、いずれにせよ、お金に換えられる価値があり、お金に換えやすい不動産であることがポイントとなります。

ローン商品や金融機関によって担保にできる不動産には違いがありますが、「換価性の低い物件」「利用上の制限のある物件」「権利関係に問題のある物件」などは担保として融資を受けることが難しいようです。

換価性の低い物件

過疎地や災害の恐れが多い地域、築年数の古い建築物、再建築不可物件などは、不動産評価額も低く、買い手を見つけにくいと考えられ、担保にできない場合があります。

利用上の制限がある物件

たとえば「農地」は、農地法によって保護されており、農地の競売に参加する場合には農業委員会（又は都道府県知事）による証明書が必要になります。農地を宅地等へ転用するにも都道府県知事等の許可が必要です。また、「保安林」は、土地の形質の変更行為が制限され、都道府県知事の事前許可制となっており、保安林を造成して住宅を建てるなどの将来にわたって森林以外の他の用途に転用する行為は許可されないなどの制限があります。

このような利用に制限のある物件も買い手が見つけにくく、担保にできない場合があります。

権利関係に問題のある物件

訴訟中の物件や「買戻特約」「代物返済予約」「仮差押」等の登記がある物件なども、所有者が変わったりする可能性があるため、担保にできない場合があります。

住宅ローン返済中の物件を担保にしたい場合、返済が進んでいて担保に余力があるなら、不動産担保ローンを利用できる場合もあります。ただし、住宅ローン利用中は借入先の金融機関が第一順位の抵当権を設定している場合がほとんどです。したがって第一順位の抵当権が融資条件の不動産担保ローンでは、担保にすることはできません。

このように、対象不動産が担保にならない場合もあるので、不動産担保ローンの利用を考える際には、対象不動産の地目や権利関係、立地などをまず確認しましょう。金融機関によって担保物件の種類や範囲が異なり、物件によって金利が異なる場合もあります。金利だけで比較せず、担保や保証人の要件、事務手数料なども比較検討して、利用しやすい不動産担保ローンを探してみてください。

不動産担保ローンの「担保」については、過去のコラムも参考にしてください。

• 自宅を担保にお金を借りたい！不動産はどう評価される？ （2015年06月24日）

【参考リンク】

• 不動産担保ローンを探す・比べる・申込む
• FPからのアドバイス（不動産担保ローン）