第550回
2014年の住宅ローンはココに注意！
- 現在、住宅を買おうと物件を探しています。消費税が上がるのと同時に、制度も変わりますが、どのタイミングで家を買うのがいいか、増税で家計の負担も上がる中、今までと同じ感覚でローンを組んでいいのか、気になっています。（Oさん36歳、会社員）
- 2014年4月に消費税がアップします。この前後に家を買う予定の人は、住宅ローン控除や給付金など変わる制度を抑さえて、購入のタイミングも考えたいものですね。住宅ローンは「無理なく返せる」ことを見極めて利用しましょう。
消費税増税と制度変更等
2014年4月1日以降、消費税が5%から8%にアップします。相談者のように2014年前半に家を買う予定であるなら、3月31日までに買うか4月1日以降に買うか、このタイミングを見る必要があります。住宅ローン控除やすまい給付金などの制度との兼ね合いで、むしろ4月以降に買った方が得する場合もあります。
まずは、住宅取得に関して消費税増税の影響があるものと、ないものを整理しておきましょう。特に、新築の建物は増税の影響を受けるものの、中古（売主が業者の場合は課税）であれば消費税はかかりません。
＜住宅取得で消費税がかかるもの、かからないもの＞
消費税がかかるもの
・建物価格(新築の場合、業者が扱う中古住宅)
・建物の建築工事やリフォーム工事など請負工事費
・土地造成費、地盤調査費、地盤改良費
・仲介手数料
・住宅ローン融資手数料、司法書士報酬など消費税はかからないもの
消費税はかからないもの
・土地の代金
・個人が売主の中古住宅（仲介物件）
・印紙税や登録免許税など
また、消費税増税の負担を軽減するため、住宅ローン減税（住宅ローン控除）が拡大されます。一般住宅の場合、現在の住宅ローン控除だと、年間最大20万円、10年間の累計で最大200万円。所得税から引き切れなければ住民税からも最大9万7,500円までは差し引けます。拡大後は、減税額は最大400万円になり、所得税で引き切れないときの住民税の減税枠も13万6,500円に広がります。
このほか、おおむね年収510万円以下の人や、50歳以上で現金で購入する収入650万円以下の人を対象に、消費税8%のときで最大30万円、消費税10%のときに最大50万円の現金が支給される「すまい給付金」も新設されます。
これらの制度があるため、消費税がかかる新築物件であっても、消費税が上がらないうちに購入した方がお得かというと、そうとは限らないのです。住宅ローン控除の拡大により、借りる住宅ローンの金額によっては、むしろ増税後の方がお得になる場合もあります。
住宅ローン控除
| 居住年 | 年末残高 の限度額 |
控除率 | 各年の 控除限度額 |
最大控除額 | 住民税からの 控除上限額 |
|---|---|---|---|---|---|
| ～26年3月 | 2,000万円 （3,000万円） |
1.00% | 20万円 （30万円） |
200万円 （300万円） |
9.75万円/年[前年課税所得×5%] |
| ～29年12月 | 4,000万円 （5,000万円） |
1.00% | 40万円 （50万円） |
400万円 （500万円） |
13.65万円/年[前年課税所得×7%] |
※（ ）内は長期優良住宅・低炭素住宅の場合
すまい給付金
対象者の主な要件
・住宅の所有者：不動産登記上の持分保有者
・住宅の居住者：住民票において、取得した住宅への居住が確認できる者
・収入が一定以下の者※
［消費税8%時］510万円以下
［消費税10%時］775万円以下
住宅ローンを利用しない場合：年齢が50歳以上で収入が650万円以下
※夫婦（妻は収入なし）及び中学生以下の子供が2人のモデル世帯において住宅取得する場合の夫の収入額の目安
物件の主な要件
・引き上げ後の消費税率が適用されること
・床面積50m2以上
・第三者機関の検査を受けた住宅であること 等
※国土交通省「すまい給付金」のホームページより
どのタイミングで購入するのがお得か？
例えば、2014年4月以降に、3,500万円（うち土地が1,800万円、建物が1,700万円だったとします）の建売住宅を購入した場合、建物1,700万円に対する増税3%の金額は51万円。しかし、例えば3,000万円の住宅ローンを借りて家を購入した場合（借入金利3%、借入期間35年、ボーナス払いなし、繰上返済なしの場合）、住宅ローン控除は10年間で最大270万円受けられます。住宅ローン控除額拡大前は最大200万円で、拡大後には70万円の増加になるため、消費税増税分の51万円を上回ります。ただし、所得税や住民税からそれだけ戻せなければ、意味はありませんが…。
・4月以降の増税額(課税対象額×3%)＋仲介手数料・住宅ローン融資手数料・司法書士報酬×3% …a
・住宅ローン控除の増加分（4月以降の住宅ローン控除累計額－3月までの住宅ローン控除累計額）＋すまい給付金…b
このaとbどちらが大きくなるかで、3月中の購入と4月以降の購入のどちらがいいのかを検討すべきでしょう。a＞bなら3月中の購入を急いだ方がいいでしょう。逆にa＜bなら4月以降に購入する方が賢明と言えます。
【フラット35】は頭金なしでも借りられるようになるが・・・
住宅金融支援機構の【フラット35】は、現在は「建設費または購入価額（非住宅部分に関するものを除く）の90%」が融資の上限になっていて、最低10%の頭金を用意する必要がありますが、これを一時的に撤廃することを国土交通省が発表しました。つまり、【フラット35】を借りる場合は、頭金が不要で購入価額の100%まで借りられることになります（年収要件などによっては借りられない場合もある）。
住宅ローン利用者の審査を厳格化することも検討されてはいるものの、頭金が準備できなくても家が買えることになるので、利用者は自分の返済能力を見極めて利用する必要があります。
みずほ総合研究所が発表した「消費税率引き上げと個人消費」によると、消費税が5%から8%にアップすると、年収300万円以上400万円未満で、消費税が年間約7万846円アップし、600万～700万円では約9万811円アップすると試算されています。こうした消費税増税のインパクトもある中での住宅購入となるため、「買えるか」ではなく「返せるか」の視点で家計と向き合って、無理のない住宅ローン借入額を見極めることが何より大事です。逆に言えば、無理なく借りられる金額や購入物件の予算がわかれば、安心して購入することができます。シミュレーターで試算してみてくださいね。
【過去記事を参照】
