長期固定の住宅ローン、商品の特徴は？

超低金利の時期は過ぎましたが、数十年単位で振り返れば、ローン金利はまだ低金利の水準です。これからの金利上昇も考えられますから、教育費などの今後のライフプラン上の出費を考え合わせれば、Nさんのように長期固定のローンを選ぶのが、最もリスクの少ない選択といえるでしょう。 長期固定のローンで代表的なものは、住宅金融支援機構と民間金融機関が組んで提供している「フラット35」。そのほか民間金融機関も、独自の特徴ある商品を競っています。それぞれの特徴をみてみましょう。

種類の増えた「フラット35」

フラット35は、「住宅金融支援機構が定めた基準の住宅ローン商品を、各金融機関が窓口となって販売」する住宅ローン。ローン内容は一定でも、金利や手数料は金融機関ごとによって異なります。フラット35を比較する際には、商品内容はもちろん、金利と手数料を合計した「総支払額」で比べることが大切です。（参照：住宅ローンジャストフィット特集）
もともとは、「買取型」という仕組みではじまった「フラット35」ですが、最近は「保証型」という仕組みのものも登場してきました。返済期間が20年以内で金利が低い「フラット20」も登場しています。

「フラット35」といえば、まずこのタイプです。買取型は、「住宅金融支援機構が定めた基準の住宅ローン商品を、各金融機関が窓口になって販売。そのローン債権を住宅金融公庫が買い取って証券化し、機関投資家などに販売して資金調達を行う」という仕組みです。そのメリットは、「最長35年の全期間固定金利」「保証料無料」「繰上返済手数料が無料」「適合証明書の提出が必要なため、住宅の質も確保」できることなどです。
平成19年10月1日から、返済期間が20年以内の場合には、21年以上の場合よりも低い金利が適用されるようになりました。たとえば、返済期間が15年以上20年以内の 楽天モーゲージの「フラット20」は、通常の最高35年返済の 楽天モーゲージの「フラット35（総支払額重視型）」に比べて、金利（年率）が0.21%低くなっています。

＜フラット35（買取型）＞のおもな特徴

「フラット35（保証型）」も「住宅金融支援機構が定めた基準の住宅ローン商品を民間金融機関が窓口となって販売する」という点では「買取型」同様なのですが、その後の「ローンの証券化や投資家への販売もその金融機関が行い、住宅金融支援機構は投資家に販売する債権に対して保証をする」という仕組み。現在は３つの金融機関が取り扱っており、「買取型」よりも独自性の高い商品内容となっています。たとえば、 SBIモーゲージの「SBI住宅ローンの【フラット35（保証型）】の場合は、「借り換えでも利用可能」「インターネットなら1万円から手数料無料で繰上返済可能」「住宅購入価格の100％までの借入可能（買取型の場合は、90%以内）」等、「買取型」にはない特色があります。

なお、「保証型」には、返済期間に応じた融資金利の設定はありません。

民間金融機関独自の長期固定ローン

「フラット35」は、一律に住宅金融支援機構が定めた「一定の基準」を満たしていることが魅力のひとつですが、民間金融機関のそれぞれのローンは、一律でない独自の特色で魅力を競っています。金利や手数料などのお金の面だけでなく、借りやすさ、使い勝手やサービスの面での特徴もチェックしたいものです。
たとえば、中央三井信託銀行の「エクゼリーナ」は女性専用の住宅ローン。男性に比べ、「借りにくい」と不安な女性にとっては頼もしい商品です。繰上返済手数料無料（1回50万円以上）、出産後1年間の金利優遇など、女性にとってうれしいサービスもあります。

また、新生銀行の「パワースマート住宅ローン」は、保証料不要な上、「返済」にも便利なローン。繰上返済の手数料は不要で、自動繰上返済（指定額を上回る部分の普通預金で自動的に繰上返済を行う）もできます。 住信SBIネット銀行の「住宅ローン」も利便性の高い住宅ローンです。来店不要で借入可能で、一部繰上返済の手数料は1円から無料。保険料は銀行負担で8疾病保障（8疾病で就業不能状態が続いた場合、住宅ローン残高が0円になる。詳細は確認を。）もついています。

イーローンの「住宅ローン」（http://www.eloan.co.jp/home/）のコーナーでは、「固定金利」を条件に検索し、さらに所在地や借入期間など条件を加えていけば、容易にローンの比較検討ができます。気になるローンがあったら、金利面を比較するだけでなく、融資条件や商品内容をチェックして、自分にあったローンを探してみましょう。