相続対策での不動産購入、現金とローンで相続税に違いはある？

遺産1億円にかかる相続税の総額は？

わかりやすくするために、まず、1億円の資産を持つAさんが亡くなったとして、相続税の総額をシミュレーションして比較してみましょう。法定相続人は妻と子ども2人の合計3人とし、基礎控除は3000万円＋600万円×3人＝4800万円。遺産は法定相続分通りに、妻1/2、子どもたちは1/4ずつ分け、配偶者の税額軽減（配偶者は1億6000万円までか、超えても法定相続分までなら非課税）を適用後の相続税の総額を概算します（ここでは計算過程は省略します）。

なお、土地は路線価、建物は固定資産税評価額を元に計算されますが、賃貸物件の敷地は時価の60～70%程度、建物は建築価格の30～50%程度となることから、ここでは60%として試算しています（あくまでも簡略化した試算であるとご理解下さい）。

試算結果からわかること

試算結果からわかることとしては、次のような点です。

• 現金や預金が多く相続税がかかる人は、資産を不動産に置き換えた方が相続税の節税になる。
• ローンを組んで不動産を購入する際は、手元資金と比較してローンの借入金額が大きくなるほど節税効果が大きくなる。

あくまでも資産に不動産を組み込むことで評価が下がるわけです。これは不動産、特に投資用不動産の相続時の評価が、時価に比べて下げることができるからです。「ローンを組むから課税価格が下がる」という訳ではありません。

注意すべきこと

ただし、いくつかの注意点があります。

• 投資用物件の収益性などを見極める必要がある。不動産なら何でもいいわけではない。
• シミュレーションでは加味していないが、不動産購入やローンを組むにあたり諸費用がかかる。
• 最も注意すべきは、基準は設けられていないものの、「行き過ぎた不動産による節税」は認められない場合があると、最高裁での判例も出ています（2022年）。特に、相続発生直前に手元資金を超える大きなローンを借りて投資用物件を購入するなどは要注意。相続対策は早めにやっておくこと、「行き過ぎ」とならない範囲で行うことが大事なようです。

※実行にあたっては税理士など専門家に相談の上行うようにしましょう。

【参考リンク】

• 不動産担保ローンを探す・比べる・申込む
• 不動産投資ローンを探す・比べる・申込む
• FPからのアドバイス（不動産担保ローン）
• FPからのアドバイス（その他のローン）